 |
 |
 |
|
ЗАЯВА IVSC ЩОДО ПРУДЕНЦІЙНОЇ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ
02 травня 2025 року
Після публікації заяви IVSC «Пруденційна вартість майна: Наші зусилля для забезпечення прозорості та послідовності» у липні 2023 року в результаті тривалого обговорення та взаємодії з ключовими зацікавленими сторонами IVSC 28 квітня 2025 року на своєму сайті опублікував нову заяву щодо надання оцінки вартості майна для кредитування під заставу в межах ЄС. В продовження обговорень проблем з кількісним визначенням пруденційної вартості наводимо український переклад цієї останньої заяви IVSC.
IVSC окреслює впровадження вимог щодо пруденційної оцінки нерухомості.
Комітет IVSC Europe разом із Радою IVSC з матеріальних активів уважно стежив за розвитком вимог до пруденційної оцінки протягом останніх двох років, тримаючи це питання як постійний пункт порядку денному у наших відповідних засіданнях. З моменту закінчення терміну впровадження на початку цього року відповідно до Регламенту про вимоги до капіталу (CRR), IVSC постійно спостерігав за цим, ретельно відстежуючи події по всій Європі, залишаючись неупередженим до різних юрисдикційних підходів.
На цих ранніх етапах впровадження ми усвідомили, що оцінювачам все частіше доручають надавати пруденційні оцінки, часто з певною невизначеністю щодо процесу, якого слід дотримуватися, особливо враховуючи відсутність детальних регуляторних вказівок у деяких сферах. Тому, щоб підтримати оцінювачів протягом цього перехідного періоду, IVSC підготував наступну заяву, метою якої є надати чітке уявлення про те, як вимоги до пруденційної оцінки тлумачаться та застосовуються по всій Європі.
Я хотів би висловити щиру подяку членам Комітету IVSC Europe, зокрема Вольфгангу Кельбереру (Німеччина), Джамп'єро Бамбаджоні (Італія) та Паломі Арнаїс (Іспанія), чиї поради були безцінними. Я також хотів би відзначити внесок членів нашої ради зі стандартів IVSC, зокрема Кіма Хільдербрандта (Австралія) та Хосе Коваса (Португалія), а також подякувати Александру Аронсону, технічному директору IVSC та провідному автору заяви, за його відданість справі зведення цієї роботи докупи.
Ми сподіваємося, що ця заява надасть корисний контекст та рекомендації, оскільки практичне застосування розсудливої оцінки продовжує розвиватися.
Заява щодо пруденційної вартості нерухомості
З моменту публікації Радою з матеріальних активів IVSC оновленого документа щодо пруденційної оцінки нерухомості 30 жовтня 2024 року, IVSC відзначила різні обговорення зацікавлених сторін щодо пруденційної оцінки по всій Європі.
Після впровадження з 1 січня 2025 року в ЄС шляхом прийняття обов'язкового законодавства податків на вартість майна, низка наших європейських організацій-членів та зацікавлених сторін з усієї мережі членів IVSC отримали інструкції щодо надання даних про вартість майна та звернулися за додатковими вказівками до IVSC.
IVSC зазначила, що на деяких європейських ринках пруденційну вартість надають оцінювачі, тоді як на інших ринках пруденційну вартість розраховують банки внутрішньо, використовуючи або власні джерела даних, або дані, надані третіми сторонами.
Як головний принципово заснований установник стандартів, IVSC вважає, що ключовим фактором будь-якої оцінки є доступність, якість та доступ до даних, незалежно від того, хто проводить оцінку та з якою метою вона проводиться. Як зазначено в IVS 104 «Дані та вхідні дані»:
«…оцінювач повинен оцінити дані та на основі професійної оцінки дійти висновку, що ці дані є релевантними для оцінки активів та/або зобов’язань відповідно до обсягу робіт та методу оцінки». (IVS 104 30.03)
Крім того, оцінки, що відповідають Міжнародним стандартам оцінки (МСО), спираються на ключову концепцію, яка називається «дата оцінки», що визначається як:
«Момент часу, на який виконується оцінка».
Однак у сфері оцінки забезпеченого кредитування аспекти фінансової стабільності та пруденційні міркування набувають дедалі більшої актуальності. Тому зацікавлені сторони в оцінці повинні чітко усвідомлювати, що Базельський комітет банківського нагляду (BCBS) та законодавець Європейського Союзу запровадили такі пруденційно консервативні критерії оцінки, а саме:
Хоча, здається, зрозумілі широкі наміри концепції пруденційної вартості IVSC поділяє думку BCBS, «що національні органи нагляду повинні надавати рекомендації щодо визначення критеріїв пруденційної оцінки, якщо такі рекомендації ще не існують у національному законодавстві». (Базель III, CRE20, пункт 20.75)
На даний момент зацікавленим сторонам у сфері оцінки слід зазначити, що не існує узгодженого тлумачення визначення, а також узгодженої методології впровадження пруденційної вартості.
Зовсім недавно на іпотечних ринках ЄС, здається, формується базовий консенсус щодо низки принципів, який поділяють зацікавлені сторони в оцінці та кредитні установи. Підсумовуючи, для визначення пруденційної вартості впроваджуються три типи оціночної практики:
1. Оцінка вартості іпотечного кредитування
2. Скоригована ринкова вартість, де коригування визначаються індивідуальним оцінювачем
3. Скоригована ринкова вартість, якщо коригування надаються кредитними установами або сторонніми постачальниками даних, при цьому оцінювачам доручено надавати лише оцінку ринкової вартості.
a. Оцінка іпотечного кредитування
У деяких країнах ЄС оцінювачі застосовують підхід, що базується на вартості іпотечного кредитування. Дійсно, європейське банківське регулювання (Регламент щодо вимог до капіталу – CRR) передбачає спеціальну основу вартості «вартість під ризиком», яка називається вартістю іпотечного кредитування (MLV), і яка в основному використовується для оцінки нерухомості, що надається як активи покриття для фінансування іпотечних кредитів шляхом випуску покритих облігацій.
MLV вважається такою, що відповідає вимогам пруденційної вартості, оскільки вона означає вартість нерухомого майна, визначену шляхом пруденційної оцінки майбутньої ринкової придатності майна з урахуванням довгострокових аспектів сталого розвитку майна. MLV визначається статтею 4 (74) CRR, а її методологія забезпечується законодавчими або регуляторними положеннями на національному рівні.
Однак слід зазначити, що MLV може відрізнятися залежно від країни (наприклад, Німеччина та Іспанія), і тому розрахунок пруденційної вартості з використанням цього підходу не можна порівнювати в кожній країні окремо.
b. Скоригована ринкова вартість, яка надається оцінювачем
У більшості держав-членів ЄС застосовується підхід, заснований на ринковій вартості. Посилання на «потенціал поточної ринкової вартості, що значно перевищує вартість, яка була б сталою протягом терміну дії кредиту» у поєднанні з вимогою, що «вартість не повинна бути вищою за ринкову вартість», свідчить про те, що ринкова вартість залишається ключовим фактором для цілей забезпеченого кредитування, виступаючи точкою відліку для визначення пруденційної вартості.
Крім того, відповідними правилами передбачено, що «вартість коригується», щоб запобігти значному перевищенню поточної ринкової вартості над сталою вартістю майна. Хоча слова «значно» та «сталий» можуть мати суттєві розбіжності в тлумаченні зацікавленими сторонами в оцінці, то між зацікавленими сторонами в оцінці в ЄС зростає згода щодо того, що підхід до коригування на основі ринкової вартості може відповідати обґрунтуванню консервативних критеріїв оцінки.
Наразі практика оцінки характеризується значною невизначеністю щодо калібрування коригувань ринкової вартості. Крім того, особливим викликом, як видається, є визначення довгострокових ринкових тенденцій та циклічних коливань цін на нерухомість з метою визначення коефіцієнтів коригування, враховуючи, як уточнив ЄЦБ, що «наразі немає моделей, які можуть достовірно передбачити майбутню вартість конкретної нерухомості».
Ринки ЄС надають докази того, що окремі оцінювачі визначають коригування для кожного окремого об'єкта нерухомості на основі власних досліджень (статистичних матеріалів та довгострокових рядів даних). Однак слід зазначити, що оскільки коригування розраховує окремий оцінювач, розрахунок пруденційної вартості за цим підходом може відрізнятися як в межах країни, так і між країнами.
c. Скоригована ринкова вартість, яка обраховується кредитною установою
За цього підходу оцінювач надає ринкову вартість, а кредитні установи самі визначають коригування на основі ринкових даних. Зібрані внутрішньо шляхом частого моніторингу та власних досліджень ці ринкові дані коригуються і потім застосовуються на рівні портфеля. У деяких випадках коригування надаються зовнішніми постачальниками даних (дослідницькими інститутами чи іншими професійними організаціями).
Такий підхід, ймовірно, забезпечить більш узгоджені розрахунки пруденційної вартості, оскільки існує центральний орган, який здійснює узгоджені коригування на основі спільних даних, але однак залежно від кредитної установи, яка здійснює коригування, може бракувати незалежності.
Хоча IVSC не підтримує жодну з вищезазначених практик оцінки, в інтересах прозорості зацікавлені сторони в оцінці повинні чітко усвідомлювати вищезазначені розбіжності у визначенні пруденційних значень у Європейському Союзі та, якщо це доречно, і у світі.
Оцінювачі повинні звертатися до чітких інструкцій у своїх судженнях, перш ніж приймати такі завдання, щоб відповідати вимогам IVS. Крім того, відповідно до IVS рекомендується дотримуватися IVS 100 «Основні принципи оцінки», де зазначено:
«Якщо правові, законодавчі, регуляторні та/або інші владні вимоги, що відповідають меті та юрисдикції оцінки, суперечать IVS, такі вимоги повинні бути пріоритетними, поясненими, задокументованими та повідомленими, щоб розрахунки залишалися відповідними IVS».
IVSC продовжуватиме уважно стежити за концепціями пруденційної вартості та докладатиме зусиль, щоб інформувати наших зацікавлених сторін про будь-які майбутні події. Будь ласка, надсилайте будь-які коментарі чи відгуки щодо цього питання директору зі стандартів IVSC Александру Аронсону за адресою: Ця електронна адреса захищена від спам-ботів, Вам потрібно включити JavaScript для перегляду
|
