ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД: ОБМЕЖЕНІСТЬ ЗАСТОСУВАННЯ

31 травня 2026 року

Порівняльний (ринковий) підхід є одним із найпоширеніших методів визначення ринкової вартості майна, проте його застосування можливе лише за наявності повної та достовірної інформації про об’єкти порівняння. У статті розглянуто основні обмеження використання порівняльного підходу, випадки, коли він не може бути застосований, а також альтернативні способи оцінки. Особливу увагу приділено витратному підходу та практичному алгоритму оцінювання великих масивів рухомого майна із використанням принципу Парето. Матеріал буде корисним оцінювачам, аудиторам, експертам та власникам активів.

Порівняльний підхід в англомовних країнах, і не тільки там, називають ринковим підходом (market approach). Це пов’язано з тим, що саме цей підхід дає можливість безпосередньо визначити ринкову вартість оцінюваного об’єкта на дату оцінки шляхом співставлення цін продажу чи пропозиції продажу подібних об’єктів. Але для цього мають бути на ринку подібні об’єкти і інформація про їх стан має бути відома, а також і відомими мають бути і ціни продажу чи пропозиції. Не вдаючись в тлумачення словосполучень «подібні об’єкти» чи «об’єкти порівняння», нагадаємо, що суть порівняльного підходу полягає в коректуванні цін пропозицій чи продажу об’єктів порівняння на відмінність цих об’єктів від об’єкта оцінки. А для цього потрібна, як мінімум, наступна інформація щодо об’єктів порівняння:

а) рік виготовлення (рік введення в експлуатацію);

б) модель (тип);

в) стан (збереженість, придатність функціонального призначення);

г) товарний ринок, на якому пропонуються чи продані об’єкти порівняння;

д) опис функціональних можливостей.

Якщо ж характеристики з вказаного переліку для об’єктів порівняння залишаються невідомими, то неможливо провести коректування на відмінність об’єктів порівняння від об’єкта оцінки, характеристики якого відомі. Тим не менше аудитори при перегляді звітів з переоцінки активів, рецензенти при рецензуванні звітів з оцінки корпоративних прав, де застосовано майновий підхід, роблять зауваження про незастосування порівняльного підходу, коли невідомими є суттєві характеристики типу а) – д), а лише відома, хіба, що назва об’єкта порівняння, яка співпадає з назвою об’єкта оцінки (типу письмовий стіл, ноутбук, принтер, комп’ютер, тощо).

Таким чином, якщо невідомими для об’єктів порівняння є їх тип (модель), рік виготовлення, їх стан, функціональні можливості, то їх не можна використовувати в якості об’єктів аналогів через неможливість їх співставлення з об’єктом оцінки для проведення коректувань. За таких обставин порівняльний підхід не застосовний, а отже, для визначення ринкової вартості слід використовувати інші методичні підходи. Що стосується рухомого майна, то для цього застосовується в основному витратний підхід.

Проблемність застосування порівняльного підходу виникає при переоцінці необоротних активів, при оцінці рухомих активів для застави, при застосуванні майнового підходу для визначення вартості корпоративних прав. В той же час у всіх цих випадках потрібно визначати ринкову вартість. Витратний підхід дає можливість визначати ринкову вартість також, але з обов’язковим застосуванням, крім фізичного та функціонального зносів і економічного зносу. Саме коефіцієнт економічного зносу і є коефіцієнтом переходу від залишкової вартості витрат відтворення (заміщення) до ринкової вартості.

Є певна трудомісткість застосування витратного підходу для великих об’ємів (кількості одиниць) рухомого майна. В цьому випадку можна скористатись таким алгоритмом застосування витратного підходу.

Спочатку проводиться «сортування» майна за ціною. Для цього за правилом Парето виділяється 20 відсотків самого дорогого майна (за його початковою вартістю в балансі), яке формує 80 відсотків всієї початкової балансової вартості. В цьому випадку решта 80 відсотків майна формує тільки 20 відсотків початкової вартості. Таке розбиття майна за ціною спрощує застосування витратного підходу при визначенні ринкової вартості майна за рахунок зменшення кількості одиниць майна, для якого проводиться обрахунок вартості з достатньою точністю. Дійсно, якщо точність обчислень вартості цих 20 відсотків майна становить 10-20 відсотків, то все найбільш цінне майно (формує 80 відсотків всієї вартості) буде оцінено з точністю  8-16 відсотків. В той же час, якщо для решти 80 відсотків майна точність обчислень буде навіть 30-50 відсотків, то після проведення обчислень це дасть відхилення у всій загальній вартості всього на 6-10 відсотків.

Отже, при сортуванні за ціною майна за правилом Парето, або ж за близьким до нього правилом (10 на 90, 15 на 85 відсотків чи правилом k на 100-k, де 0 < k < 20), потрібно ретельно визначати вартість для 20 відсотків самого дорогого майна (чи для k відсотків при іншому виборі), з якомога більшою точністю, а решту 80 відсотків майна (чи 100-k відсотків) можна оцінювати і «грубо», з меншою точністю. В кінцевому результаті точність обчислення вартості всього майна буде приблизно ж такою як і точність розрахунку вартості 20 відсотків (чи k відсотків) майна.

Для цієї меншої кількості (20 відсотків чи k відсотків) майна, відсортованою за первісною ціною, слід застосувати індексацію для переведення первісної вартості у вартість на дату оцінки і всі види знецінення (фізичне, функціональне і економічне). Для решти майна можна обійтись і без економічного знецінення і це не призведе до збільшення похибки кінцевого результату вартості всього майна, тобто не перевищить похибку, з якою обрахована вибрана менша кількість майна.

Що стосується застосування порівняльного підходу, то загальний висновок таки. Має бути наявна інформація про ціни пропозиції чи ціни продажу подібного майна на дату оцінки і має бути відомою для об’єктів порівняння принаймні інформація, що вказана вище в п.а) – д). Якщо ж така інформація або ж якась її частина відсутня, то порівняльний підхід не можна застосувати, оскільки неможливо провести коректування цін пропозицій чи продажу об’єктів порівняння на їх відмінність від об’єкта оцінки.

У разі неможливості застосування порівняльного підходу слід застосувати витратний підхід, для спрощення, за вказаним вище алгоритмом. При визначенні фізичного, функціонального та економічного знецінення можна скористатись рекомендаціями, опублікованими у статтях, а саме: «Економічний знос майна» та «Знос обладнання як втрата вартості».

Степан МАКСИМОВ