ВРАХУВАННЯ ФАКТОРУ ЧАСОВОГО ГОРИЗОНТУ

ПРИ ВИЗНАЧЕННІ ПРУДЕНЦІЙНОГО ТА

МАКСИМАЛЬНОГО РІВНЯ ВАРТОСТІ МАЙНА

07 квітня 2025 року

Шановні колеги! Вашій увазі пропонується публікація докт. техн. наук, професора Валерія Якубовського в співавторстві з Катериною Жук, у якій розглянуто важливість урахування фактору часового горизонту при визначенні пруденційного та максимального рівня вартості майна, що надається у заставу. Автори пропонують стохастичний підхід до оцінки екстремумів вартості активів на основі моделі Самуельсона. Результати дослідження дають змогу обґрунтувати корегуючі коефіцієнти для ринкової вартості майна з урахуванням ринкової волатильності та довірчого рівня. Методологія апробована на прикладах ринків нерухомості України та Великої Британії.

З введенням в дію з 1 січня 2025 року нової редакції Регламенту ЄС щодо вимог до капіталу (CRR), який, зокрема, визначає необхідність застосування консервативних принципів оцінки нерухомості для цілей забезпечення кредитування фінансовими установами, інтерес до визначення пруденційної вартості заставного майна набув вагомого практичного значення. У відповідності до статті 229 цієї оновленої редакції Регламенту ЄС при визначенні вартості забезпечення фінансовим та кредитним установам не дозволяється використовувати тільки ринкову або іпотечну вартість заставного майна. Його заставна вартість має бути зменшена по відношенню до ринкової або іпотечної вартості в процедурах застави з урахуванням наступних критеріїв:

• заставна вартість оцінюється з використанням пруденційно консервативних критеріїв;

• заставна вартість виключає очікування можливого зростання цін;

• заставна вартість коригується з урахуванням того щоб поточна ринкова вартість не перевищувала її рівень протягом всього періоду кредитування.

В своїй основі прийняття оновленої редакції Регламенту ЄС щодо вимог до капіталу стало першим масштабним кроком запровадження рекомендацій Міжнародного Комітету з Банківського Нагляду (Базель 3.1) щодо пруденційно консервативного підходу при визначенні вартості забезпечення в процедурах кредитування.

В той же час на сьогодні не існує узгодженого визначення та запропонованої методології встановлення величини пруденційної вартості майна, яке надається у заставу в кредитних операціях. Ця суттєва методологічна прогалина значною мірою гальмує реалізацію вимог Базель 3.1 та Регламенту CRR в практичній діяльності банківських та інших кредитних установ та не сприяє застосуванню уніфікованого підходу до визначення пруденційної вартості заставного майна.

Намаганню компенсувати певною мірою цю існуючу методологічну прогалину, яка набуває все більш значної практичної актуальності, присвячена публікація докт. техн. наук професора Валерія Якубовського в співавторстві з Катериною Жук під назвою «Врахування ролі часового горизонту в оцінці «пруденційних» та «максимальних» екстремумів вартості активів, яка стохастично еволюціонує (Time horizon role consideration in assets «prudent» and «cap» extremes estimation of stochastically evolving value)». Ця стаття нещодавно опублікована в журналі «International Science Journal of Management, Economy and Finance» за 2025 № 4(2), стор. 56-72 та в повному обсязі надана в перекладі українською за посиланням.

За своїм змістом стаття продовжує, поширює до узагальнює методологію оцінки як верхнього так і нижнього екстремумів вартості активів для відповідного періоду часу, яка представлена в попередніх працях авторів включаючи статтю «Generalized Stochastic Model of Long-Term «Cap» and «Prudent» Value Estimation», що в українському перекладі була надана на цьому сайті Асоціації 17.02.2025. В основу всієї методології покладені уявлення стохастичної теорії випадкових процесів, а задача визначення максимального та мінімального рівня вартості зведена до пошуку відповідно верхньої та нижньої межи стохастичного процесу еволюції вартості в часі. При цьому опис стохастичної еволюції ринкової вартості здійснюється на основі широко відомої та застосованої в різних галузях фінансової математики Раціональної Теорії Варрантного Ціноутворення Пітера Самуельсона.

Отримані аналітичні результати з метою їх зручного практичного застосування зведені до визначення відповідного рівня корегуючих параметрів, які потрібно застосувати до ринкової вартості активу в початковий період часу, що повністю  узгоджується з міжнародними та європейськими пруденційно консервативними вимогами щодо визначення заставної вартості майна. Важливим з практичної точки зору є також те, що розроблена методологія визначення як пруденційної вартості, так і максимального рівня вартості широко апробована на прикладі житлової нерухомості України та Великої Британії.

Отримані результати дозволили зробити висновки щодо рівня згаданих корегуючих параметрів, які при рівні достовірності не нижче 95 % для Британської нерухомості житлового призначення становлять 1-2 % від їх ринкової вартості, тоді як для умов Українського аналогічного ринку, враховуючи його значно більшу волатильність, це корегування підвищується до 5-6 %.

Завершальним фрагментом цієї помітної роботи стало узагальнення отриманих аналітичних результатів та виконаних масштабних розрахунків у вигляді багатофакторних регресійних рівнянь лінійного типу, які визначають розмір необхідних корегувань ринкової вартості майна для отримання верхнього або максимального рівня вартості в часі та її нижньої або «пруденційної» межі. В якості основних факторів в цих узагальнюючих рівняннях застосовані параметри загального тренду ринку, ступінь його волатильності, часовий горизонт та прийнятий рівень довіри. Оскільки статистичні оцінки параметрів цих узагальнюючих рівнянь отримані для різних категорій майна та для двох контрастних за ступенем свого економічного розвитку ринків отримані узагальнені співвідношення можуть бути використані для більш широкого впровадження при визначенні екстремальних параметрів вартості більш значного за спектром переліку активів.