 |
 |
 |
|
ОГЛЯД ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ, ЙОГО ФОТОФІКСАЦІЯ ТА ІДЕНТИФІКАЦІЯ
04 січня 2026 року
У статті розглянуто питання огляду об’єкта оцінки, його ідентифікації та фотофіксації в процесі проведення оцінки майна. Проаналізовано вимоги Національних стандартів оцінки України, Міжнародних стандартів оцінки (IVS) та Європейських стандартів оцінки (EVS) щодо необхідності огляду об’єкта оцінки. Особливу увагу приділено законодавчій вимозі обов’язкового особистого огляду об’єкта оцінювачем, яка діє в Україні з 10.10.2024 року, а також можливим способам його здійснення, зокрема із застосуванням технічних засобів. Розмежовано поняття огляду та ідентифікації об’єкта оцінки, визначено роль фотофіксації й текстового опису як доказів проведення огляду. Окремо розглянуто випадки, коли огляд є неможливим, та вимоги до обґрунтування відповідних застережень у звіті про оцінку майна.
Одним із етапів проведення оцінки майна згідно з п. 51 Національного Стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» є:
Ознайомлення з об’єктом оцінки не є тотожним огляду об’єкта оцінки. Ознайомлення з об’єктом оцінки може включати огляд, а може і не включати, якщо об’єкт оцінки неможливо оглянути з якихось причин, зокрема, якщо це нематеріальний актив або ж якщо об’єктом оцінки є майнові права і т.п. Природньо виникає питання, чи необхідний огляд об’єкта оцінки оцінювачем, у випадку, якщо цей огляд можна здійснити. Чи регламентується необхідність огляду об’єкта оцінки нормативними документами.
В Україні положення ст. 31 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» однозначно визначають, що оцінювачі та суб’єкти оціночної діяльності зобов’язані «здійснювати огляд об’єкта оцінки. У разі технічної або юридичної неможливості особистого огляду зазначати у звіті про оцінку майна відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки».
Підкреслимо, що вимога особистого огляду оцінювачем об’єкта оцінки діє з 10.10.2024 року.
Через це особистий огляд оцінювачем необхідний в спосіб, який йому доступний (детальніше у публікації «Вимоги до проведення огляду об’єкта оцінки. Чи встановлені вони нормативно-правовими документами?»).
В Міжнародних стандартах оцінки в редакції 2025 року Загальні стандарти – МСО 100-106 явно не виділяють обов’язковість огляду об’єкта оцінки. В Стандартах оцінки активів, МСО 300 «Устаткування, обладнання та інфраструктура» в п. 40.06 та в МСО 400 «Права в нерухомому майні» п. 40.03 вказано, що «для забезпечення належного обґрунтування оцінки необхідно зібрати достатню кількість розслідувань і доказів за допомогою таких засобів, як інспекція, розслідування, дослідження, розрахунки або аналіз. При визначенні обсягу необхідних розслідувань і доказів необхідне професійне судження, щоб переконатися, що вони відповідають цілям оцінки».
В Європейських стандартах оцінки в редакції 2025 року в Стандарті ЄСО 4 «Процес оцінки» в п. 6.2. прописано, що «огляд об’єкта нерухомості – як частина особистого ознайомлення з об’єктом нерухомості, оцінювач, який підписує звіт, або названа кваліфікована особа, уповноважена оцінювачем, який підписує звіт, повинна здійснити власний візуальний огляд об’єкта нерухомості. Це включає внутрішні приміщення будівель, місцевість і навколишнє середовище, щоб зафіксувати всі моменти, які мають відношення до вартості майна».
Таким чином, Міжнародні стандарти оцінки і Європейські стандарти оцінки вказують на те, що огляд об’єктів оцінки повинен проводитись. Правда Стандарти не вимагають особистий огляд об’єкта оцінки оцінювачем, який виконує звіт з оцінки. Через це варто більш детальніше зупинитись на тому, як слід розуміти вимогу особистого огляду оцінювачем об’єкта оцінки.
Особистий огляд оцінювачем об’єкта оцінки не можна абсолютизувати. Наприклад, якщо об’єктом оцінки є активи крупного майнового комплексу, то огляд не означає огляд кожного матеріального активу, а зводиться до огляду основних будівель та споруд комплексу, вибраних на розсуд оцінювача, та інших активів в кількості, яку він вважає достатньою щоб правильно провести ідентифікацію об’єкта оцінки.
Підкреслимо, що ідентифікація і огляд об’єкта не є тотожними поняттями. Згідно з Національним Стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» «ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав – встановлення відповідності об’єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього». В той час як при проведенні оцінки ідентифікація повинна проводитись як для матеріальних так і для нематеріальних активів, які входять до складу об’єкта оцінки, то огляд є можливим лише для матеріальних активів. Це означає, що ідентифікація – це не просто огляд об’єкта оцінки, а співставлення вихідної інформації про об’єкт оцінки з самим об’єктом, який оглянутий в натурі, чи з нематеріальним об’єктом оцінки.
У разі, якщо огляд проведено, то що є доказом цього. Вважається, що найкращим доказом є фотофіксація оглянутих активів. Хоч фотофіксація об’єкта не вимагається ні Національними ні Міжнародними стандартами оцінки, але вона підтверджує, що огляд об’єкта проводився, можливо і вибірково.
Підтвердженням огляду може бути і текстовий опис у Звіті огляду з вказанням суттєвих характеристик об’єкта, які враховуються при проведенні оцінки. Фотофіксація і текстовий опис об’єкта повинні бути такими, щоб користувачі звіту могли мати уявлення, що собою являє об’єкт оцінки.
Тому, що Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» вимагає особистий огляд об’єкта оцінки, то варто детальніше розглянути, що собою може являти особистий огляд об’єкта оцінювачем.
Особистий огляд об’єкта оцінки може бути проведено як візуально безпосередньо оцінювачем або ж його представником шляхом використання технічних засобів спостереження з певної відстані, зокрема, зображень, отриманих в процесі відеозйомки. Оцінювач отримує візуальну інформацію про об’єкт оцінки шляхом передачі йому його представником безпосередньо зображень об’єкта оцінки за допомогою месенджерів мобільного зв’язку, коли представник оцінювача виконує вказівки оцінювача і показує йому через месенджер як сам об’єкт оцінки в цілому так і окремі деталі об’єкта, які цікавлять оцінювача і фіксуються ним.
У разі ж неможливості особистого огляду оцінювачем чи його представником об’єкта оцінки (розташування на тимчасово окупованій території України чи на території, де органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, або ж розташований на лінії зіткнення), у важкодоступних природних умовах (гірських зонах, заболочених місцевостях, всередині масивів сільськогосподарських земель, що обробляються, тощо), при недопущенні оцінювача для обстеження майна при виконавчому провадженні, оцінювач надає у звіті пояснення, обґрунтування та застереження щодо використання такої оцінки і вказує причини не проведення огляду у звіті в письмовій заяві оцінювача.
Степан МАКСИМОВ
|
