ЕТИКА В ПРОФЕСІЇ ОЦІНЮВАЧА

26 листопада 2025 року

Стаття розкриває важливість етики в роботі оцінювача нерухомості. Автор пояснює, що нечесні або помилкові оцінки — незалежно від причини — шкодять професії та можуть призвести до фінансових втрат. Описуються основні ризики: маніпуляції даними, завищення чи заниження вартості, тиск клієнтів, недостатність знань і недбалість. Підкреслюється, що оцінювач повинен залишатися об’єктивним, чесним і відповідальним, дотримуватися професійних стандартів та зберігати незалежність судження.

Вашій увазі пропонується переклад статті про етику професійної оцінки. Незважаючи на те стаття була опублікована майже тридцять років тому, вона і тепер не втратила актуальність. В оригіналі статтю можна прочитати за посиланням.

Хоча більшість робіт з оцінки нерухомості виконується оцінювачами об’єктивно, неупереджено та етично, власний інтерес та особиста зацікавленість, егоїстичні бізнес-рішення завжди будуть з нами. Таким чином, оцінювачі повинні постійно виявляти етичні проблеми та вдосконалювати етичні принципи в професії. Незалежно від виховання чи схильності до високих професійних стандартів, деякі оцінювачі все ж таки складають нечесні звіти, щоб задовольнити власні інтереси або інтереси клієнта, або ж складають неякісні звіти внаслідок незнання, помилки чи недостатніх зусиль. Так було 40 чи 50 років тому і так залишається і тепер.

Не може бути професійного виправдання тому, що оцінювач, який мотивований бажанням захистити свого клієнта з грошових міркувань або ж з інших міркувань особистої вигоди, навмисно і свідомо проводить недобросовісну оцінку. Для оцінювача неприпустимо скласти помилковий звіт з оцінки через незнання, помилку або відсутність зусиль.

Помилкові оцінки зменшують повагу до професії оцінювача. Люди схильні вважати, що всі помилкові оцінки складаються навмисно, оскільки оцінювач прагне в угоду клієнту отримати високу винагороду за оцінку.

Це не завжди так. Безсумнівно, більша кількість оцінок є помилковими через брак знань, навичок або ж їх застосування. У цій статті ми обговоримо зміну ролі етики сьогодні, яка, на відміну від минулого, охоплює як нечесність, так і професійні недоліки.

ЕТИКА, ЯКА СТОСУЄТЬСЯ ОЦІНЮВАЧІВ

По-простому, порушення етики оцінки – це дія, яка може завдати «шкоди» іншій особі. Для того, щоб бути недобросовісною, дія не обов’язково повинна заподіяти шкоду; вона повинна нести лише потенціал заподіяння шкоди в результаті непрофесійної поведінки оцінювача. У цьому полягає одна з найбільших пасток у мисленні деяких оцінювачів, яка полягає в тому, що оцінювач лише намагається визначити чи завдасть шкоди неетична поведінка (замість того, щоб запитати себе, а чи має вона потенційну можливість завдати шкоди).

Оскільки вся професія оцінювача (і, як на те пішло, і весь бізнес) сьогодні є набагато складнішою, тепер як ніколи необхідно визначити і дотримуватися етичної поведінки, яка відповідає сучасним професійним стандартам. Належна етична поведінка не повинна мати «вбудованого» потенціалу заподіяння шкоди іншим особам шляхом неправильних дій оцінювача.

Оцінювачі мають справу переважно з емпіричними даними. Через це деякі оцінювачі, зловживаючи ринковими даними, можуть викривити результат при виконанні своєї роботи. Найбільшим доказом того, наскільки важливо бути чесним і добросовісним, є репутація оцінювачів у кожному великому місті Сполучених Штатів та й в багатьох малих містах. Зазвичай люди, які не мають репутації доброчесних або зовсім чесних, не досягають великого успіху.

Сьогодні оцінювачам складніше визначити свою етичну орієнтацію. Їм може бути складніше усвідомити довгострокові переваги повної об’єктивності. Тим не менш, вони повинні намагатися виробити важливе ставлення до своєї ролі в економічній картині, яка захистить їх від різних спокус бути неетичними.

РОЗДУМИ ПРО ЕТИКУ

Пастки неналежної оціночної етики можна продемонструвати на прикладі аналізу оцінок іпотечних кредитів. Ми розглядаємо неетичну поведінку переважно з точки зору позичальника в ситуаціях з іпотечними кредитами, оскільки, на жаль, це найчастіші випадки порушень. Мало хто замислюється над нездатністю адекватно оцінити майно, а також над економічними втратами і особистою шкодою, яку спричиняє занижена оцінка.

Фундаментальна причина використання послуг оцінювача в бізнесі іпотечного кредитування накладає на оцінювача величезну відповідальність: Закони та постанови уряду диктують, що фінансові установи з фідуціарною відповідальністю повинні захищати акціонерів шляхом отримання об’єктивної оцінки. Якщо оцінювач має намір надати оцінку вартості на максимально об’єктивній та неупередженій основі, незалежно від залучених сторін, то така відповідальність для оцінювача не повинна бути обтяжливою.

«Теоретичні» міркування оцінювача іпотечних кредитів при оцінці вартості майна, що пропонується в якості забезпечення іпотеки такі:

1. Позичальник може отримати фінансову вигоду, якщо угода буде завершена.

2. Банк виграє, якщо зможе надати кредит.

3. Якщо це продаж, то продавець отримає вигоду.

4. Місцева економіка отримає вигоду як від нового, так і від існуючого проекту.

5. Всі вищезазначені міркування залежать від «добросовісної» оцінки оцінювача.

Очевидно, що пасткою у наведених вище міркуваннях є недостатнє врахування шкоди, яка може бути заподіяна, якщо оцінка буде неправильною, або завищеною, або ж заниженою.

Етичні міркування щодо оцінки іпотечних кредитів сьогодні в основному зосереджені на занадто ліберальних оцінках, які можуть спричинити значні збитки для кредитора. Нещодавні збитки ощадно-позичкових асоціацій та банків зосередили увагу на занадто високих оцінках.

Крім того, що ультраліберальна оцінка може завдати збитків кредитору, вона може призвести до того, що непотрібний і, зрештою, нежиттєздатний проект стане тягарем для місцевої економіки. Більше того, така оцінка може призвести до фінансового краху позичальника. Замість того, щоб принести користь позичальнику, оцінка сприяє його падінню. Тому, особливо у світлі нещодавньої історії банкрутств фінансових установ, як ніколи важливо не завищувати вартість застави.

І навпаки, існує дуже важливий етичний аспект, пов’язаний із недооцінкою застави. Якщо оцінювач «вбиває» угоду, будучи необґрунтовано консервативним, він завдає економічних збитків, гальмуючи економічний прогрес. Коли трастова корпорація продавала майно за низькими цінами, це призвело до падіння ринків і перетворення оцінювачів на так званих «підводних човнів», тобто оцінювачів, які дуже низько оцінювали всі об’єкти нерухомості. Багато хто не зміг піднятися до більш реалістичної вартості після того, як зник вплив трастової компанії і ринок повернувся до нормального стану.

ВИТОНЧЕНА НЕЕТИЧНА ПОВЕДІНКА

Десятиліття тому один відомий оцінювач у нашому регіоні виступав за високу ціну за одиницю виміру, скажімо 1000 доларів за акр для сільської ферми з вирощування цукрової тростини, через яку було запропоновано прокласти трубопровід. Загальна площа ділянки становила понад 1000 акрів. А вартість на той час, найбільш ймовірно, становила приблизно 275 доларів за акр. Справа була оприлюднена, і думка оцінювача про вартість стала надбанням громадськості. На жаль, через кілька місяців власник помер. Той самий оцінювач визначив вартість землі для цілей податку на нерухомість на рівні $225 за акр. Оцінювачу було дуже важко обґрунтувати свою оцінку у 225 доларів за акр перед податковою службою. Сьогодні така поведінка може призвести до важких наслідків.

Механізми нагляду, що існують з того часу, значно ускладнюють проведення помилкових оцінок, як завищених, так і занижених. Державне ліцензування та сертифікація оціночної діяльності за «Єдиними стандартами професійної оціночної діяльності» передбачають можливість втрати права на здійснення оціночної діяльності. Стандарти вимагають, щоб звіти про оцінку складалися в письмовій формі і щоб оцінювач мав підтверджувальні документи. Звіт про оцінку (і файли) повинен містити дані та методологію, на основі яких визначена вартість. Крім того, у Податковому кодексі передбачені штрафні санкції за проведення деяких оцінок у сфері адвокації грантів.

АДВОКАЦІЯ ЗАМІСТЬ ОБ’ЄКТИВНОСТІ

Але, разом з вищезазначеним прогресом у регулюванні професії і більш складними економічними умовами сьогодення з’являються додаткові можливості для адвокації. З’являються абсолютно нові сфери оцінки, які вимагають етичних міркувань. У сфері екологічних позовів необхідно оцінити шкоду, завдану майну внаслідок забруднення навколишнього середовища. Вплив електромагнітних полів на вартість майна є новою галуззю оціночної експертизи. Колективні позови в цих та інших галузях ставлять перед оцінювачами нерухомості нові етичні проблеми. Життєві інтереси позивачів у цих справах є вагомим мотивом для неетичного оцінювача виступати на захист, а адвокати позивачів готові, хочуть і можуть допомогти.

Очевидно, що сьогодні в адвокації відбувається більше порушень ніж раніше. Неетичні оцінки, які найбільш важко піддаються критиці, трапляються тоді, коли порівняльні дані обмежені або взагалі відсутні. У ситуаціях, коли є ринкові дані, які дещо відрізняються від даних оцінюваної власності, маніпуляції з коригуванням продажів є витонченим інструментом адвокації. Там, де немає прямих доказів для формування висновку, талановитий оцінювач-адвокат має найбільш благодатне поле для діяльності. Очевидно упереджені судження важко спростувати в умовах обмеженої кількості даних.

Поширеним прийомом адвокації є уникнення добросовісних порівняльних даних та парних даних, особливо при оцінці збитків від забруднення та інших подій, що завдають шкоди майну. Дані про продажі поблизу забруднювача, порівняно з аналогічними даними про продажі далеко від джерела забруднення, повинні визначати реакцію ринку на забруднення.

Оскільки це ринковий доказ, він має бути найкращим доказом впливу на ринкову вартість. Якщо докази не влаштовують клієнта оцінювача, то найкращі докази оцінювачем ігноруються.

Навіть якщо існують добросовісні зіставні продажі, які використовуються оцінювачами-адвокатами, ці продажі можуть бути скориговані для досягнення бажаного результату. Наприклад, поправки на час або ринкові умови можуть бути перебільшені. Місцезнаходження є основною мішенню для помилкових коригувань. Поправками на якість та стан також можна маніпулювати.

Іншою формою обману, до якої вдаються неетичні оцінювачі, є використання загальноприйнятих методів оцінки на свою користь.

Наприклад, подвійне врахування неусувного функціонального старіння та неусувного фізичного зносу є складовою частиною підходу при зменшенні вартості у справах про податок на майно. Аналогічно, економічне старіння є найменш доказовою формою нарахованого зносу, який може бути перебільшений в цих же випадках. Неринкові ставки капіталізації застосовуються в дохідному підході для завищення вартості для власників при оцінці примусового продажу. Найкращі зіставні продажі відкидаються, а різні дані про продажі використовуються для підтримки аргументації при використанні методу прямого порівняння продажів. Крайнім заходом є використання оцінювачами-пропагандистами суджень і досвіду лише для виправдання своїх фальшивих оцінок.

Таким чином, разом з ускладненням економіки нерухомості та впливом держави на ринкову вартість, спостерігається прогрес і в питаннях захисту оцінювачів. Саме зараз, як ніколи, важливо чітко формулювати дані та логічно їх застосовувати, щоб уникнути появи ознак недобросовісності. Наприклад, у наших судових оцінках ми включаємо до звіту про оцінку те, що ми називаємо «порівняльними показниками захисту», щоб показати, по-перше, що ми знаємо про них, і, по-друге, чому вони не є надійними порівняльними показниками. Це обеззброююче одкровення для тих, хто хотів би скористатися цими продажами.

МОТИВИ АДВОКАЦІЇ

Сократ вважав, що жодна мисляча людина не діє неетично, оскільки, якби вона була обізнаною, то знала б, що нечесність не оплачується. Ми з моїм покійним батьком роками сперечалися про мотивацію тих, хто, на нашу думку, робив неправильні оцінки. Він схилявся до того, що вони насправді були нечесними і знали про свою нечесність. Я ж вважав, що вони просто не знали про моральні цінності. Жоден з нас не мав цілковитої рації. Жоден з нас не стикався з аморальною людиною, яка не усвідомлювала своїх вчинків і не відчувала ані найменшої провини.

Особиста зацікавленість оцінювачів проявляється в різних формах. Багато спостерігачів нашої професії вважають, що оцінювачів «підкуповують» грошима, щоб вони виконували свої адвокатські оцінки. Це не завжди так. Можливо, найбільшою спокусою для оцінювача зробити неетичний висновок є перспектива отримати в майбутньому роботу свого клієнта, або від цього клієнта, або ж від інших осіб, яким потрібні такі ж результати. Ще однією, здавалося б, причиною, що спонукає оцінювача до етичного висновку, є причина проста, але дуже людська - бажання догодити клієнту.

Психологічна раціоналізація відіграє значну роль в оцінюванні адвокації. Раціоналізація надає правдоподібні, але й і неправдиві причини поведінки і приписує дії людини раціональним і гідним довіри мотивам, без аналізу справжніх і, можливо, неусвідомлених мотивів. Оцінювач-адвокат може не погодитися з методом визначення справедливої компенсації у випадку її присудження і «навантажити вартість», щоб компенсувати збитки власнику майна через уявну несправедливість закону, свого роду мотивація Робіна Гуда. Оцінювач Робін Гуд може також і «занизити» вартість оцінки, оскільки вважає, що податки занадто високі.

Нарешті, є деякі оцінювачі, які беруть непомірні гонорари за захист інтересів своїх клієнтів, тобто роблять це за гроші. Однак така адвокація не приносить користі в кінцевому підсумку. З мого досвіду, ті, хто неетично захищає своїх клієнтів, роблять це, як не дивно, за мізерні гонорари і частіше ніж інші. Можливо, вони помилково вважають, що немає ніякого етичного порушення, оскільки гонорар низький.

Характер людини є результатом її спадковості та особистого виховання. Сімейні установки відіграють значну роль у оцінювачів, так само як і установки їхніх колег. Найбільш значущим є вплив освіти, радіо і телебачення, і навіть відпочинку на наші етичні установки. Сукупний вплив усіх цих факторів на наш природний інтелект визначає наше ставлення і нашу здатність розрізняти відносні переваги етичних рішень. Як казав Аристотель: «Якими б точними не були біологічні чи психологічні визначення, людина змінюється як моральний суб’єкт і як громадянин відповідно до детермінацій навколишнього середовища, освіти, впливу сім’ї, економічного становища, соціального класу, засобів до існування і навіть асоціацій, з якими вона проводить своє дозвілля».

Покоління, що жили до Другої світової війни, стверджують, що їхні сучасники були виховані більше в дусі чесності та правди, ніж покоління бебі-бумерів, покоління «я». Процвітання і підвищення рівня життя за останні 50 років у поєднанні з більшим втручанням держави в бізнес призвели до більшої політичної і ділової корупції та більшого розголосу про неї. Посилення державного регулювання та контролю над нашою цивілізацією, зокрема Податковий кодекс, збільшило нашу схильність до нечесності. Все це призвело до того, що з великим цинізмом, і це, ймовірно, спотворило уявлення багатьох людей про етичні засади ведення бізнесу. Незважаючи на всі можливі причини, що пояснюють, чому оцінювач може написати нечесний звіт, не можна допустити, щоб цинізм замінив об’єктивність, не знизивши при цьому доброчесність професії.

ІГНОРУВАННЯ, ПОМИЛКИ, ВТРАТА ЗУСИЛЛЯ

Рішення оцінювачів з добрими намірами, які призводять до помилкових дій, можуть бути наслідком незнання, помилки або нестачі зусиль. Можливість таких рішень сьогодні є набагато більш вірогідною, ніж раніше, тому що оцінка нерухомості стала набагато складнішою. Розглянемо ці загальні сфери або потреби в експертизі, які не існували 40 років тому або були радикально змінені:

Фінансування. Існували кредити під заставу житла (VA), FHA та звичайні кредити за відносно низькими відсотковими ставками за іпотечними кредитами. REITS, синдикатів, товариств з обмеженою відповідальністю та схем ухилення від сплати внутрішніх податків не існувало.

Стандарти професійної діяльності. На сьогоднішній день в країні діють різні нормативні документи Фондів та Фонду професійної оціночної діяльності. Інститут оцінки диктує методи і процедури оцінки та вимоги до звітів про оцінку, яких необхідно дотримуватися.

1. Складна капіталізація доходу. Ще в четвертому виданні 1964 року «Оцінка нерухомості» охоплювала лише пряму, амортизаційну, залишкову та ануїтетну капіталізацію.

2. Державний вплив. Законодавство та судова практика, Міжнародний податковий кодекс, регулювання водно-болотних угідь, місцеве зонування, правила розмежування та забудови, а також численні інші урядові заходи є значно складнішими, ніж це було багато років тому.

3. Забруднення. Стан нерухомості завжди впливав на її вартість, проте не існувало федеральних норм щодо азбесту, свинцевої фарби, хімічних відходів та інших забруднювачів, за які сьогодні покупцеві, можливо, доведеться дорого заплатити.

4. Нижче наведено кілька основних прикладів федеральних законів, що впливають на оцінку сьогодні, яких не існувало навіть 20 років тому:

5. Закон про комплексну екологічну компенсацію та відповідальність (CERCLA 42 U.S.C. 9601 et seq., 1980), зі змінами та доповненнями, внесеними Суперфондом Поправками та

1. Закон про повторний дозвіл (SARA, 42 U.S.C. Paragraph 9601 et seq. 1986);

2. Закон про збереження та відновлення ресурсів (RCRA, 42 U.S.C. Paragraph 6901 et seq.);

3. Закон про контроль за токсичними речовинами (TSCA, 42 U.S.C. Paragraph 2601 et seq.);

4. Закон про планування на випадок надзвичайних ситуацій та право громадськості на інформацію (EPCRA, 42 U.S.C. Paragraph 11001 et seq.);

5. Закон про чисте повітря (42 U.S.C. Paragraph 7401-7642);

6. Закон про чисте повітря, (42 U.S.C. Paragraph 1251 et seq.);

7. Закон про житловий та громадський розвиток 1992 року, Публічний закон 102-550.

У «старі добрі часи» було менше причин для необізнаності. Кінцеві результати помилкової оцінки через незнання не відрізняються від тих, що були тоді; просто з’явилося більше деталей, в яких можна припуститися помилок. Навантаження на новачків, які приходять у сферу оцінки, сьогодні є набагато більшим, ніж 40 чи більше років тому.

Помилкові оцінки через незнання можуть бути наслідком недостатнього знання оцінювачем певних аспектів фінансів, екологічних норм, а також державних законів і нормативних актів. Немає виправдання незнанню стандартів професійної практики або використання обґрунтованих методів капіталізації доходу, які є фундаментальними для будь-якої оцінки.

Не повинно бути жодних причин, окрім гордості, чому оцінювачі, які потребують допомоги в технічних питаннях, особливо в оцінці незнайомих типів об’єктів нерухомості, не можуть отримати таку допомогу від своїх колег-оцінювачів. Кожен оцінювач, який заслуговує на звання «професіонал», повинен бути готовим допомогти своїм колегам-оцінювачам, і, як правило, часто він це робить.

Сьогодні у звітах про оцінку вимагається більше деталей, а отже, вони є значно більш вірогідними, ніж у минулому. Розглянемо, наприклад, капіталізацію доходу. Помилка в оцінці більш ймовірна при використанні параметрів електронної таблиці та її виконанні, ніж при прямій, залишковій або ануїтетній капіталізації. Це особливо актуально для оцінювачів, які пробують різні сценарії, що дозволяє їм робити комп’ютер.

Математичних помилок сьогодні може бути менше при виконанні заданих програм, оскільки обчислення робить комп’ютер.

На жаль, комп’ютер не може читати договори оренди, перевіряти звіти про доходи і витрати, робити висновки щодо темпів зростання доходів/витрат, орієнтованих на ринок, або вводити зміни у змінних для майбутніх прогнозів. Оцінювач повинен докласти зусиль, щоб виконати цей необхідний аналіз.

Помилки в оцінці через брак зусиль набагато більш імовірні, коли потрібно докласти більше зусиль. Помилки через брак зусиль виникають, по-перше, через те, що оцінювач не отримав найкращих порівнянних даних для всіх трьох підходів. По-друге, вони виникають через недостатні зусилля, спрямовані на співставлення даних. І, нарешті, вони виникають через протиріччя у змісті звіту. Ліниві люди не можуть бути хорошими оцінювачами!

Масштаби та повторюваність вимог багатьох фінансових та державних установ до повного описового звіту все ще викликають у мене подив. Оскільки багато аспектів оцінки повторюються в різних розділах звіту, це призводить до більшої ймовірності невідповідностей.

Величезні зусилля, спрямовані на підготовку цих монументальних звітів «демонстраційного типу», заважають оцінювачу сконцентруватися на тому, щоб підготувати найбільш адекватний висновок про вартість об’єкта. Отже, брак зусиль може бути наслідком поєднання концентрації оцінювача на вимогах до підготовки звіту, а не на оціночній вартості, плюс потенційна помилка, пов’язана з протиріччями в цих об’ємних звітах.

Оцінювачі намагаються виправдати брак зусиль щодо розміру гонорару або через відсутність достатнього часу для проведення належного дослідження. Оцінювачів також звинувачують у надмірній неякісній роботі з боку помічників. Стандарти професійної оціночної діяльності виключають це як законне виправдання неякісної роботи.

Незалежно від того, яке завдання виконується, відповідальність за його зміст несе кожен, хто підписує звіт про оцінку. Важко знайти оцінювача, який би публічно поклав провину за неякісний звіт не на себе і свою лінь. Однак, безсумнівно, багато оцінювачів зізнавалися собі в цьому недоліку.

Оцінювач не може бути лінивим у вивченні застосовних нормативних актів, узгодженні власних суджень з технічними удосконаленнями або зверненні за порадою в тих сферах, де йому бракує досвіду. Помилкові звіти через недбалість так само шкідливі для професії, як і навмисно нечесні звіти.

ПРАКТИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ ЩОДО ВДОСКОНАЛЕННЯ ПРОФЕСІЙНИХ СТАНДАРТІВ

Сьогодні, як ніколи раніше, оцінювачі виконують корисну та необхідну функцію в нашій економічній системі. З огляду на це, першою вимогою до оцінювача для визнання своєї цінності є прийняття ролі слуги клієнта. Якими є законні потреби клієнта? Як я можу допомогти клієнту в досягненні його головної мети? Оцінювачі можуть і повинні ставитися до клієнтів таким чином, щоб відчувати емпатію до їхніх законних цілей.

Етика також передбачає, що не можна витрачати гроші клієнта даремно. Наприклад, якщо клієнт каже, що йому потрібна оцінка, а насправді йому потрібна лише вартість, оцінювач не повинен проводити повну, формальну оцінку. Якщо клієнт просить провести умовну оцінку на основі умови, яка, на думку оцінювача, є недосяжною, оцінювач повинен відмовитися від роботи. Етика починається з повного розуміння потреб клієнта в послугах.

Після того, як визначено мету послуги, необхідно чітко розуміти механізм оплати. Етика також має відношення до домовленостей про оплату. Несправедливо по відношенню до клієнтів користуватися перевагами.

Оцінювач повинен заздалегідь визначити, які ще експертизи необхідні для надання послуги, наприклад, кошторисники, фахівці в конкретній галузі (наприклад, суднобудування), сертифіковані бухгалтери, і скільки ця додаткова експертиза коштуватиме клієнту. Дуже важливо роз’яснити все це клієнту, особливо адвокатам у судових справах, до того, як він прийме доручення.

Моя фірма робить безкоштовні оцінки, але вони призначені для благодійних організацій або агентств, що працюють на громадських засадах. Що стосується гонорарів, то ми стягуємо набагато вищу плату, коли часовий проміжок дуже обмежений. У випадках з фіксованим гонораром наші ставки залежать як від обсягу роботи, так і від важливості завдання. Наприклад, наш гонорар вищий, якщо завдання передбачає судового розгляду.

Оцінювач повинен чітко пояснити клієнту, що висновок про вартість буде об’єктивним, неупередженим і справедливим не тільки для клієнта, але й для будь-якої іншої зацікавленої сторони. Це може бути економічно невигідно, але оцінювач повинен мати певну міру самоповаги та гордості, переконуючи клієнта шукати іншого оцінювача   якщо, насправді, висновок про вартість не відповідає уявленням клієнта і він очікує іншого результату, ніж обґрунтований, об’єктивний висновок про вартість. Прояснення ситуації наперед полегшує дихання впродовж усіх відносин між клієнтом і оцінювачем.

Оцінювачі можуть зіткнутися з клієнтом, який не погоджується з результатами оцінки. Сьогоднішні клієнти набагато вибагливіші, ніж три десятиліття тому. Етичний оцінювач спочатку вислухає і спробує зрозуміти позицію клієнта. Багато оцінювачів припускаються тактичної помилки, відстоюючи свою позицію ще до того, як зрозуміють об’єкти клієнта. Іноді клієнт має законні аргументи. Якщо позиція клієнта є або примхливою, або такою, що відстоює свої інтереси, оцінювач може зберегти остаточну чесність, дотримуючись своєї позиції.

Іноді рецензенти, які мають значний досвід і кваліфікацію, можуть мати різні думки з оцінювачем. Оцінка – це неточна наука. Якщо розбіжності стосуються технічних питань, їх, як правило, можна вирішити без втрати цілісності. Якщо розбіжності є питанням судження, то оцінювач, який впевнений у правильності висновків оригінального звіту, може залишатися непохитним. Оцінювачі не повинні підміняти судження рецензента своїми власними судженнями.

Наприклад, виникла суперечка щодо значної оцінки, поданої мною до федерального агентства у Вашингтоні, округ Колумбія. Наша присутність була необхідна на засіданні, на якому були присутні також оцінювач, що проводив державну експертизу, та адвокат Департаменту юстиції, який не погоджувався з оцінкою. Керівник відділу нерухомості цього агентства попросив, щоб оцінювач і юрист земельного відділу юстиції США виклали свої претензії. Як і слід було очікувати, наша оцінка була занадто високою і ми платили землевласнику занадто багато. Коли мене попросили відповісти, я закликав голову засідання з’ясувати, чи не було у звіті якихось даних, пропущених звіті, або якогось іншого аспекту звіту, окрім судового рішення, щодо якого вони не погоджуються. Оцінювач та адвокат відповіли, що ні. Крім того, я запитав, чи  претензії стосувалися лише моїх суджень. Вони відповіли: «Так». Я відповів, що уряд заплатив за наше рішення, а не за їхнє. Я не стверджував, що наше рішення бездоганне, але я зазначив, що воно наше, і ми залишаємося на своєму. Голова агентства, людина практичної мудрості, сказав, що він підтримує нас і що засідання закрите.

РОЗВИТОК ЕТИЧНИХ ЗВИЧОК

Оцінювачі, які дійсно усвідомлюють значну роль, яку вони відіграють в економіці країни, повинні розвивати в собі об’єктивність, неупередженість та чесність, які пронизують всю їхню професійну кар’єру. Ця базова основа повинна тактовно бути частиною відносин з клієнтами і свідчити про доброчесність. Чесність означає, що оцінювача не можна купити, примусити або змусити зробити щось інше, окрім справедливого висновку в усіх завданнях.

Тотальна етична поведінка є не лише почуттям власної гідності, але й приносити самозадоволення. Це вимагає не тільки високих принципів, але й старанності оцінювача. Для того, щоб уникнути помилкових оцінок, що базуються на незнанні, помилках або недостатніх зусиллях оцінювач обирає будь-який шлях і не існує жодного виправдання для вибору легкого шляху, який веде до недостовірної оцінки.

Здатність підтримувати бездоганну репутацію вимагає уникнення незнання. Не має значення, що помилкова оцінка була результатом необізнаності оцінювача, а не його нечесних дій, оцінка все одно є помилковою. Ті, хто користується оцінкою або знає про неї, можуть не усвідомлювати, чому робота є неякісною. Оцінювачі можуть уникнути помилкових оцінок через незнання, звернувшись за порадою та допомогою до інших оцінювачів або експертів.

Помилки в техніці чи математиці - це, в кращому випадку, недбалість. Професіонали в будь-якій галузі мають на продаж лише час і талант. Якщо оцінювач дозволяє, щоб такий тип роботи впливав на його репутацію, то може постраждати громадське сприйняття етичних орієнтирів оцінювача. У компанії International Business Machines багато років тому був слоган, який просто говорив: «Думай». Логіка є у всіх оцінках, де демонструється адекватна концентрація і мислення.

Відсутність зусиль є нечесною, оскільки обманює клієнта в тому, що оцінювач доклав максимум зусиль. Задовольнятися тим, що це є ознака ледачого оцінювача не слід. Навіть якщо висновок про вартість правильний, він може не принести клієнту стільки користі, скільки оцінка з прикладами, найакуратнішими коригуваннями, найточнішими прогнозами доходів і витрат і так далі.

Оцінка нерухомості сьогодні значно складніша, ніж три, чотири чи п’ять десятиліть тому. Додайте до цього різні урядові та організаційні функції та вимоги до цього і роль етичної поведінки сьогодні стане ще більш важливою, ніж будь-коли. Те, що робить оцінювач, відображається не тільки на його роботі, але й на професіоналізмі загалом. Погана репутація ощадно-позичкової системи та проблеми з банками кілька років тому не сприяли професії. Стандарти та практика професійного оцінювання свідчить про зростання ролі етики.

Чим більше речі змінюються, тим більше вони залишаються однаковими. Незважаючи на те, що професія та різні державні регуляторні органи сформулювали стандарти, слова Сократа залишаються актуальними: «Людина повинна знати істинне благо і не плутати його ні з чим іншим, щоб не використовувати силу, здоров’я, багатство чи можливості неправильно. Якщо людина володіє цим знанням, вона завжди буде діяти відповідно до нього, оскільки вчинити інакше означало б віддати перевагу відомому нещастю перед відомим щастям... Знання блага - це єдине знання, яке неможливо використати неправильно; володіння ним є гарантією того, що воно завжди буде використовуватися належним чином».

ПРИМІТКИ

Більшість штатів прийняли Єдині стандарти професійної практики оцінки (USPAP) Фонду стандартів оцінки (1985 р.) з деякими модифікаціями.

Підвищення вартості доріг, трубопроводів, ліній електропередач, податкова оцінка великих промислових об’єктів, об’єктів нерухомості, а також питання охорони навколишнього середовища. Він є автором численних статей ix Right of Way та інших національних публікацій з питань оцінки.