ЕКОНОМІЧНИЙ ЗНОС МАЙНА

16 березня 2026 року

У статті розглядається сутність економічного зносу майна як виду зовнішнього знецінення, що виникає під впливом факторів ринкового середовища, попиту і пропозиції, екологічних та інших зовнішніх умов. Пояснюється відмінність економічного зносу від фізичного та функціонального, а також підкреслюється, що він є неусувним, оскільки не залежить від стану самого майна. Описано роль економічного зносу у визначенні ринкової вартості майна в межах витратного підходу, а також наведено основні етапи розрахунку коефіцієнта економічного зносу для нерухомого майна. У роботі розглянуто взаємозв’язок економічного зносу з ліквідністю майна та подано орієнтовну шкалу визначення його величини залежно від стану попиту на ринку.

Економічний знос впливає на зменшення величини вартості майна внаслідок негативного впливу ринкової кон’юнктури (попиту і пропонування), екологічних факторів та інших, зовнішніх по відношенню до майна, факторів.

Оскільки економічне знецінення зумовлено зовнішніми по відношенню до майна чинниками, то економічний знос називають ще і зовнішнім зносом. Якщо фізичний і функціональний знос можна. в деяких випадках, частково усунути, здійснивши відновлювальний ремонт чи модернізацію майна, то зовнішній знос є завжди неусувним, оскільки він внутрішньо не притаманний самому майну, а спричинений зовнішніми відносно майна обставинами, які власник майна не може усунути.

Врахування фізичного та функціонального зносу дає можливість визначити залишкову вартість відтворення (заміщення) майна. Для того щоб визначити чи залишкова вартість є ринковою вартістю, слід встановити чи наявний економічний знос цього майна, а якщо наявний, то потрібно застосовувати коефіцієнт економічного зносу до залишкової вартості, щоб отримати ринкову вартість.

По своїй суті економічний знос є своєрідним містком для переходу від витрат на створення/заміщення майна до їх реальної оцінки на ринку. Якщо коефіцієнт фізичного зносу є коефіцієнтом придатності майна внаслідок його знецінення через експлуатацію, умови догляду, вплив часу на зміну його якостей, то коефіцієнт економічного зносу показує як ринок оцінює залишкову вартість майна.

Економічний знос (зовнішнє знецінення) і введено якраз для того, щоб в рамках витратного підходу можна було визначати ринкову вартість. Це пов’язано з тим, що є випадки, коли неможливо застосовувати порівняльний та дохідний підходи і залишається тільки витратний підхід для визначення ринкової вартості. Прикладами таких випадків є визначення ринкової вартості об’єктів незавершених будівництвом, визначення ринкової вартості пошкоджених чи зруйнованих об’єктів, визначення ринкової вартості спеціального та спеціалізованого майна.

Метод хронологічного віку визначення величини зносу дозволяє крім фізичного зносу врахувати, в якійсь мірі, і функціональний знос, але економічний знос ніяк не можна враховувати цим способом. Економічний знос жодним чином не пов'язаний з віком майна, він спричинений зовнішніми по відношенню до майна обставинами.

Економічний знос іноді ототожнюють з втратою завантаженості майна, чого не можна робити. Якщо в силу якихось причин завантаженість майна впала, наприклад, на п’ятдесят відсотків, то це аж ніяк не означає, що має місце економічне знецінення на ринку цього майна. Економічне знецінення сталось лише для суб’єкта господарювання, власника цього майна, але аж ніяк не для інших суб’єктів, які хотіли б придбати це майно, або ж мають таке ж майно з іншою, відмінною завантаженістю. Ринкова вартість будь-якого майна жодним чином не пов’язана з завантаженістю при його використанні. Завантаженість може бути і нульовою, а ринкова вартість може бути постійною незалежно від завантаження. Прикладами таких випадків може бути майно підприємств банкрутів, де спеціальне чи спеціалізоване майно не завантажено зовсім, але його ринкова вартість аж ніяк не нульова. А от економічне знецінення безпосередньо впливає на ринкову вартість. Зростання економічного зносу майна спричиняє зменшення його ринкової вартості.

Економічний знос тісно пов’язаний з ліквідністю майна. Низька ліквідність спеціального чи спеціалізованого майна означає і значний економічний знос. Чим нижча ліквідність майна тим більше знецінення залишкової вартості, тобто майну притаманний більший економічний знос.

Ліквідність майна вимірюється коефіцієнтом ліквідності, який змінюється від одиниці до нуля. Сутність коефіцієнта ліквідності полягає в тому, що якщо коефіцієнт ліквідності майна рівний k, то щоб це майно було продано впродовж звичайного для нього ринкового строку експозиції потрібно заявлену вартість зменшити в k разів.

При застосуванні витратного підходу дуже рідко застосовують економічний знос, а в більшості випадків обмежуються залишковою вартістю відтворення (заміщення). Це пов’язано з тим, що в літературі не описані методи обрахунку економічного зносу, коли потрібно для встановлення ринкової вартості визначити цей коефіцієнт зносу. Особливо проблематично це у випадку оцінки спеціального чи спеціалізованого рухомого майна.

Для нерухомого майна етапи визначення коефіцієнту економічного зносу наступні:

Прикладом використання розрахованого в такий спосіб коефіцієнта економічного зносу може бути випадок розрахунку ринкової вартості напівзруйнованої будівлі колишнього будинку культури (або ж тваринницького комплексу, незавершеного будівництвом об’єкта, тощо), коли неможливо скористатись порівняльним чи доходним підходом. В цьому випадку в рамках витратного підходу визначаємо залишкову вартість заміщення/відтворення об’єкта оцінки. Згідно з Національним Стандартом № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 №1442 «залишкова вартість заміщення/відтворення складається із залишкової вартості заміщення/відтворення земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов’язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання». Звідси, віднявши вартість земельної складової, визначаємо залишкову вартість заміщення/відтворення тільки земельних поліпшень, що необхідно для здійснення Кроку 4. Відповідно до Кроків 1 та 2 знаходимо ціну пропозиції продажу (ринкову вартість, якщо відома ціна продажу) земельних поліпшень. Тепер, виконавши Крок 4, знаходимо коефіцієнт економічного зносу.

В результаті ринкова вартість об’єкта, яка визначена в рамках витратного підходу, отримується як помножена на коефіцієнт економічного зносу залишкова вартість заміщення/відтворення земельних поліпшень в сумі з ринковою вартістю земельної ділянки (прав, пов’язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

Якщо для нерухомого майна коефіцієнт економічного зносу пов’язаний з місцерозташуванням, то для рухомого майна місцерозташування майна не так критично впливає на коефіцієнт економічного зносу, оскільки рухоме майно можна перемістити в інше місце, де цей коефіцієнт буде більшим, або ж рівним одиниці, тобто економічне знецінення взагалі буде відсутнє.

Для рухомого майна важливим фактором економічного знецінення є ліквідність майна. Якщо коефіцієнт ліквідності майна менший від одиниці, це означає, що є наявний економічний знос. Однак, це ніяк не означає, що коефіцієнт ліквідності автоматично співпадає з коефіцієнтом економічного зносу.

РЕКОМЕНДОВАНА ТАБЛИЦЯ ВИЗНАЧЕННЯ ВЕЛИЧИНИ ЕКОНОМІЧНОГО ЗНОСУ

Слід зауважити, що при застосуванні коефіцієнта економічного зносу до залишкової вартості відтворення/заміщення результуюча вартість може бути і нижчою ніж вартість ліквідації майна. В цьому випадку слід керуватись принципом найкращого та найбільш ефективного використання, з якого випливає, що ринкова вартість не може бути меншою ніж вартість ліквідації. Отже, якщо помножена на коефіцієнт економічного зносу залишкова вартість відтворення/заміщення майна є меншою ніж вартість ліквідації цього майна, то ринкова вартість такого майна рівна його вартості ліквідації.

Степан МАКСИМОВ