FAIR VALUE: AUDITOR'S AND APPRAISER'S ROADMAP
August 09, 2026
The article discusses the differences in the interpretation of fair value with NVS, IVS and IFRS, the role of a professional appraiser, and the procedure for conducting an asset impairment test. Particular attention is paid to five key testing stages: identifying a cash-generating unit, estimating the book value of assets, constructing a cash flow, determining the discount rate, and comparing the book value with value in use. The material also reveals the application of WACC, CAPM and the Gordon model to valuing businesses and assets. The publication will be useful to appraisers, auditors, accountants, financial specialists and professionals working with asset valuation and preparing financial statements with IFRS.
Складання звітності за вимогами Міжнародних стандартів фінансової звітності проводиться за справедливою вартістю активів та зобов’язань. Алгоритм її визначення не є загальноприйнятим – в термінології Національних стандартів оцінки (НСО) Міжнародних стандартів оцінки (МСО) і Міжнародних стандартів фінансової звітності (МСФЗ) визначення справедливої вартості є різним.
НСО: справедлива вартість активу дорівнює його ринковій вартості у разі можливості її визначення у порядку, встановленому національними стандартами;
справедлива вартість активу, який може бути віднесено до спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції, дорівнює його залишковій вартості заміщення (відтворення) – НС1, п.33.
МСО: справедлива вартість – очікувана ціна за передачу активу або зобов’язання між конкретними, добре обізнаними та готовими до транзакції сторонами, що відображає інтереси сторін. – МСО -104, п.50.1.
МСФЗ: справедлива вартість – це ціна, яка була б отримана за продаж активу, або сплачена за передачу зобов’язання у звичайній операції між учасниками ринку на дату оцінки. – МСФЗ 13, п.9.
Національні та міжнародні стандарти оцінки вказують, що залучення оцінювача для визначення справедливої вартості об’єктів бухгалтерського обліку є необхідним.
Згідно з Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» переоцінка основних фондів для цілей бухгалтерського обліку є обов’язковою, а значить повинна здійснюватись лише суб’єктами оціночної діяльності в Україні.
Міжнародний стандарт бухгалтерського обліку (МСБО) 16 «Основні засоби» наголошує, що справедливу вартість землі та будівель визначають на основі ринкових свідчень за допомогою оцінки, що її, як правило, здійснюють професійні оцінювачі.
Особливий механізм застосування справедливої вартості з елементами дисконтування встановлений МСБО 36 «Зменшення корисності активів», а також дублюється у П(С)БО 28 «Зменшення корисності активів». Втратами від зменшення корисності визнається сума, на яку балансова (залишкова) вартість активу перевищує суму його очікуваного відшкодування.
Сума очікуваного відшкодування активу – це найбільша з двох оцінок: чиста вартість реалізації активу або теперішня вартість майбутніх чистих грошових надходжень від активу. При цьому чистою вартістю реалізації активу є його справедлива вартість за вирахуванням очікуваних витрат на його продаж.
Згідно з МСФЗ 36 «Зменшення корисності активів» кожен актив, включно з гудвілом і нематеріальними активами, має бути протестований на знецінення один раз, станом на кінець кожного звітного періоду або кілька разів через ринкові обставини.
До активів, що тестуються, МСФЗ 36 відносить усі активи компанії, за винятком:
- запасів;
- активів за договорами та активів, які обумовлені витратами на укладення або виконання договору;
- відстрочених податкових активів;
- активів, що виникають із винагород працівникам;
- фінансових активів;інвестиційного майна, що оцінюється за справедливою вартістю;
- біологічних активів, що належать до сільськогосподарської діяльності, які оцінюються за справедливою вартістю за вирахуванням витрат на продаж;
- відкладених витрат з придбання, а також нематеріальних активів, що виникають з обумовлених договорами страхування прав страховика;
- довгострокових активів, що класифікуються як призначені для продажу.
П’ять кроків тестування
Процес проведення тесту на знецінення активів складається з п’яти основних кроків:
1. Виділення одиниці, що генерує грошові потоки (ОГГП).
Визначаються групи основних засобів, для яких розраховується потік грошових надходжень. До складу цих груп входять активи, які утворюють найменші групи активів, що генерують незалежні потоки грошових коштів.
2 Визначення балансової вартості активів, що входять до генеруючої одиниці. Цей крок включає:
- візуальний огляд матеріальних активів;
- збір відомостей про активи;
- аналіз складу і стану матеріальних активів;
- розрахунок техніко-економічних показників діяльності підприємства та аналіз ринку галузі;
- оцінку ринкової вартості неспеціалізованих активів (земельних ділянок, нерухомості, обладнання тощо), тобто тих активів, вартість яких можна визначити за порівняльним чи дохідним підходом;
- оцінку залишкової вартості відтворення (заміщення) спеціальних та спеціалізованих активів.
3. Побудова грошового потоку. Цей крок полягає у вирахуванні надходження грошових потоків від експлуатації активів і відтоку грошових коштів, необхідних для генерування фінансового надходження коштів.
У першому випадку враховуються:
- фактичні дані за обсягами продукції, що випускається, ретроспективні дані за обсягами виробництва;
- ступінь завантаження виробництва;
- ринкові ціни на одиницю продукції, що випускається;
- темпи зростання галузі;
- макроекономічні показники.
У другому випадку аналізуються:
- ретроспективні дані щодо частки собівартості у виручці;
- ціни на сировину, матеріали, енергоносії, кількість працюючих та їх заробітна плата;
- амортизаційні відрахування та капітальні вкладення, що пов’язані тільки з операційними активами.
4. Визначення ставки дисконтування та проведення дисконтування грошових потоків. Цей крок необхідний для переведення майбутніх грошових потоків у їх поточну (теперішню) вартість.
Ставка дисконтування розраховується на основі моделі середньозваженої вартості капіталу (Weighted Average Cost of Capital – WACC).
Розрахунок дисконтова них величин грошового потоку визначається для кожного року прогнозного періоду.
Проводиться також розрахунок реверсії - вартості генеруючої одиниці і в постпрогнозному періоді.
Розраховується сума поточних вартостей майбутніх грошових потоків та продисконтованої на кінець останнього прогнозного періоду вартості реверсії.
5. Порівняння переоціненої балансової вартості з цінністю від використання. Цей крок полягає у порівнянні двох показників: «переоцінена балансова вартість активу/генеруюча одиниця» і «цінність від використання активу/генеруюча одиниця». Якщо «переоцінена балансова вартість активу/генеруюча одиниця» буде більшою ніж «цінність від використання активу/генеруюча одиниця», то слід провести знецінення активу внаслідок зменшення його корисності в бізнесі. Якщо ж «переоцінена балансова вартість активу/генеруюча одиниця» буде меншою ніж «цінність від використання активу/генеруюча одиниця», то знецінення відсутнє і вважається, що всі активи в генеруючій одиниці після переоцінки відображаються за справедливою вартістю.
Часто весь бізнес підприємства приймається як єдина генеруюча одиниця. Для встановлення цінності необоротних активів в бізнесі, які є різницею всього інвестованого капіталу і робочого капіталу, застосовують одну з моделей грошового потоку – грошовий потік для власного капіталу або грошовий потік для всього інвестованого капіталу.
У загальному випадку обґрунтування вхідних параметрів і оцінка, отримані із застосуванням цих моделей, повинні приводити до приблизно до однакових результатів. Однак, на практиці частіше використовують грошовий потік для інвестованого капіталу – власного капіталу в сумі з довгостроковими зобов’язаннями, особливо через наявність довгострокових зобов’язань. В цьому випадку грошовий потік дисконтується за ставкою середньозваженої вартості капіталу.
Розрахунок середньозваженої вартості капіталу
Вибір ставки дисконтування залежить від типу використовуваного для оцінювання грошового потоку. Оскільки найчастіше під час оцінювання використовують грошовий потік, який будується на основі прибутку після оподаткування, то і як ставку дисконтування - середньозважену вартість капіталу також беруть після оподаткування.
Середньозважена вартість капіталу визначає вартість позикового і власного фінансування компанії, зваженого з урахуванням структури капіталу:
WACC = Kd × (1 - t) × D / (D + E) + Ke × E / (D + Е),
де Kd – вартість (процентна величина) довгострокового позикового капіталу;
Ke – вартість (процентна величина) власного капіталу;
t – ставка податку на прибуток;
D – величина довгострокового процентного боргу;
E – величина власного капіталу.
Середньозважена вартість капіталу враховує в собі всі ризики, які пов’язані з фінансуванням діяльності підприємства, як із власних джерел фінансування, так і за рахунок позикових коштів.
Вартість фінансування діяльності підприємства за рахунок власного капіталу (вартість власного капіталу) відображає усі ризики, властиві інвестиціям у вигляді акціонерного капіталу, тоді як вартість фінансування за рахунок позикових коштів виражається в процентній ставці, за якою підприємству надають кредитні ресурси банки або ж позику покупці облігацій.
Усі загальноприйняті методи розрахунку ставки дисконтування для цілей оцінки власного капіталу підприємств у сучасній українській практиці не забезпечені необхідною статистичною інформацією. Внаслідок цього вкрай складно довести обґрунтованість розрахунку ставки дисконтування. Результати таких розрахунків у більшості випадків слід розглядати як приблизні оцінки ризиків, які пов’язані з інвестуванням власних коштів в оцінюване підприємство, відносно ризиків вкладень в інші активи.
Найкращим видається розрахунок оптимальної структури капіталу і його вартості на основі структури капіталу та його вартості підприємств аналогічної галузі на більш розвиненому і масштабному зарубіжному ринку, в основному в США.
Вартість власного капіталу (Cost of Equity, COE) розраховують на основі моделі формування цін на капітальні активи (Capital Asset Pricing Model – CAPM).
Відповідно до моделі CAPM необхідна норма прибутку на вкладений капітал розраховується шляхом аналізу таких компонентів:
- безризикових ставок;
- величини бета;
- ринкової премії за ризик;
- інших додаткових надбавок за ризик, що пов’язані, наприклад, з невеликим розміром компанії, ризиком країни інвестування і специфічним ризиком оцінюваної компанії.
Формула розрахунку за методом CAPM має такий вигляд:
Ke = Rf + β х (Rm - Rf) + Risk A + Risk B + Risk C,
де Ke – необхідна норма прибутку (required return on equity) акціонера;
Rf – безризикова ставка (risk free rate);
β – бета (beta);
Rm-Rf – ринкова премія за ризик (market risk premium);
Risk A – ризик, пов’язаний з невеликим розміром компанії (small stock risk);
Risk B – ризик, пов’язаний із компанією (company specific risk);
Risk C – ризик країни (country risk).
Ставка дисконтування застосовується для переведення майбутніх грошових потоків у їх теперішню (поточну) вартість для кожного прогнозного періоду. Вартість підприємства в постпрогнозному періоді визначається за допомогою моделі Гордона (Gorgon Growth Model), яка застосовується до грошового потоку, і розраховується за формулою:
CFI х (1 + g)) / (WACC - g),
де CFI – грошовий потік в останній прогнозний рік;
WACC – ставка дисконтування;
g – коефіцієнт постійного зростання в постпрогнозних періодах.
Для визначення величини цінності необоротних активів майнового комплексу в бізнесі необхідно з отриманої вартості всього інвестованого капіталу бізнесу компанії відняти вартість робочого капіталу (оборотних активів за мінусом поточних зобов’язань).
Якщо вартість необоротних активів, яка отримана в результаті проведення їх переоцінки в за порівняльним, доходним чи витратним підходами є на дату оцінки меншою ніж вартість цих же об’єктів, яка отримана в рамках дохідного підходу як їх цінність в бізнесі, то знецінення переоцінених активів на дату оцінки відсутнє, а отриманий результат їх величини в результаті переоцінки є їх справедливою вартістю.
У противному випадку знецінення активів є, воно вимірне і вимагає внесення змін до звітності за МСФЗ. Для визначення коефіцієнта знецінення спеціальних та спеціалізованих активів проводиться тест на знецінення.
Тест на знецінення (на зменшення корисності активів)
Алгоритм тесту на знецінення полягає в наступному.
1. Визначається величина вартості спеціальних та спеціалізованих активів як їх цінність в бізнесі. Для цього необхідно з отриманої вартості необоротних активів, яка розрахована в рамках дохідного підходу як їх цінність в бізнесі, відняти вартість нематеріальних активів, що беруть участь у бізнесі, довгострокової дебіторської заборгованості, капітальних інвестицій, довгострокових фінансових вкладень і вартостей тих основних засобів, вартість яких визначена за порівняльним чи дохідним підходом, тобто вартість всіх тих необоротних активів, вартість яких вважається ринковою.
2. Визначається коефіцієнт знецінення шляхом ділення величина вартості спеціальних та спеціалізованих активів як їх цінності в бізнесі, на величину вартості спеціальних та спеціалізованих активів, що отримана як залишкова вартість відтворення (заміщення) в процесі оцінки за витратним підходом.
3. Отриманий коефіцієнт знецінення множиться на залишкову вартість відтворення (заміщення) активів. Результат такого множення і дає справедливу вартість спеціальних та спеціалізованих активів, тобто таких основних засобів, для яких неможливо визначити ринкову вартість, тобто для тих. визначення вартості яких неможливе як за порівняльним так і за дохідним підходами. Для тих активів, вартість яких визначена за порівняльним чи дохідним підходом, величина вартості є як ринковою так справедливою.
Висновок. Відповідно до МСФЗ ринкова вартість основних засобів завжди є і справедливою вартістю, а залишкова вартість відтворення (заміщення) є і справедливою вартістю, коли відсутнє знецінення активів. У випадку наявності знецінення активів залишкова вартість відтворення (заміщення) є справедливою вартістю, якщо її зменшити (помножити) на коефіцієнт знецінення.
Степан МАКСИМОВ