МЕНЮ
ПЕРСПЕКТИВА
КУРС ВАЛЮТ
ОПИТУВАННЯ
КОНТАКТИ
PDF Друк e-mail

ВІКТОР ГЕРАСИМЕНКО: АНАЛІЗ РЕТРОСПЕКТИВНОЇ ДОХІДНОСТІ

НА РИНКУ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ ХАРКОВА ЗА 1997-2019 РР.

 

14 травня 2020 року

 

Герасименко Віктор Володимирович (кандидат технічних наук, старший науковий співробітник, оцінювач) в авторській статті викладає результати аналізу дохідності в сегменті ринку житлової нерухомості (вторинний ринок квартир) на основі історичних (ретроспективних) даних по ринку міста Харкова за останні 22 роки. Актуальність проведеної роботи полягає в тому, що питання визначення рівня ставок дисконтування при оцінці нерухомості ось уже понад 20 років продовжує залишатися актуальним для оцінювачів, інвестиційних аналітиків, розробників бізнес-планів інвестиційних проектів та інших учасників ринку.

 

 

Viktor-Gerasimenko-Analiz-retrospektivnoy-dokhodnosti-na-rynke-zhiloy-nedvizhimosti-Kharkova

 

 

По словам автора, он вполне отдает себе отчет в том, что ретроспектива не определяет перспективу, однако может служить хорошим ориентиром величин ставок дисконтирования в зависимости от прошлого и ожидаемой конъюнктуры рынка с учетом сделанных в прогнозах посылок и предположений. Автор работы надеется, что изложенные в ней результаты могут быть полезными участникам рынка.

 

Основные выводы:

 

  • ЧОД и цены продаж за исследуемый период находились в прямо пропорциональной зависимости. Темпы роста ЧОД за исследуемый период находились на уровне 51% от темпов роста цен продаж, которые составили 5,8%.

 

  • Доходность инвестирования в жилую недвижимость (квартиры на вторичном рынке) на срок более 1 года (среднее значение 20,7%) была выше доходности инвестирования на срок в 1 год (среднее значение 18,2%). Премия за инвестирование в долларах США на период более года относительно годичного периода составила 2,5%.

 

  • За весь исследуемый период с увеличением длительности периода владения недвижимостью росла и средняя по периодам соответствующей длительности доходность. Максимальное значение средней доходности составило 25,5% при длительностях инвестирования (периодах владения) равным 18 годам.

 

  • Ставка капитализации за исследуемый период имела выраженную тенденцию к снижению вплоть до 2008 года. Ее значение в 2008 году составило 4,7%. После 2008 года значение ставки капитализации колебалось в диапазоне (5,4%...9,2%) при среднем значении 7,3%. За период 2009-2019 гг. вариабельность ставки капитализации по коэффициенту вариации составила 12,9%, что является приемлемым для практического использования метода прямой капитализации.

 

  • Вариабельность ВРМ по коэффициенту вариации за аналогичный период составила 14,5%, что практически сопоставимо с вариабельностью ставки капитализации и, как следствие, является основанием для использования метода ВРМ, как минимум, для предварительной оценки квартир. В указанный послекризисный период значение ВРМ колебалось в диапазоне (10,3…16,1), а среднее составило 10,7.

 

Ознакомиться с полным текстом статьи Виктора Герасименко от 24.04.2020 можно по ссылке «Виктор Герасименко: Анализ ретроспективной доходности на рынке жилой недвижимости Харькова за 1997-2019 гг.».

 

Желаем приятного чтения и новых открытий!