Помилка

«ВТРАЧЕНА ДЕКАДА» ДЛЯ УКРАЇНИ: ПРОГНОЗИ ЗБУВАЮТЬСЯ

 

15 листопада 2015 року

 

Всеукраїнська Асоціація Фахівців Оцінки ще в березні 2008 року в третьому номері електронного журналу «Вісник Асоціації» публікувала статтю на тему «Аналіз перегріву ринку нерухомості України», підготовлену фахівцями ТОВ «Бізнес-Група Співдружність» (Харків). З тих пір пройшло вже більше 7 років, однак викладений в статті матеріал за цей час не втратив свою актуальність.

 

 

Poteryannaya-dekada-dlya-Ukrainy-01

 

 

Сьогодні до уваги читачів пропонуються основні тези даної статті, в якій фахівці ТОВ «Бізнес-Група Співдружність» (Харків) за результатами 2007 року спрогнозували найбільш вірогідний сценарій розвитку ринку нерухомості України на найближчі 10 років (відповідно, з 2008 по 2018 рік).

 

 

АНАЛИЗ ПЕРЕГРЕВА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ

 

Экономический «пузырь» (иногда спекулятивный пузырь или спекулятивная мания) является трендом роста цены, которая существенно отличается от присущей цены. Присущая цена есть теоретическая величина, построенная на отражении стоимости будущих доходов. На территории Украины и России большее распространение получил термин «перегрев» рынка вместо экономического «пузыря».

 

Недавние исследования показывают, что перегревы рынков не зависят от внешних условий, т.е. они могут возникать как на неопределенных, так и на строго детерминированных и ограниченных рынках [Levine, Sheen S. and Zajac, Edward J., «The Institutional Nature of Price Bubbles», 2007].

 

Основной задачей для перегретых рынков является определение самого факта перегрева и момента «взрыва» (перелома), когда тренд переходит в падающую фазу. Падающая фаза сопровождается коррекцией с последующей стагнацией сопутствующих рынков, что вызывает негативные последствия в экономике.

 

Современная история имеет поучительный пример Японии, которая пережила 15 летнюю коррекцию рынка недвижимости после его крушения в 1991 году. Уже притчей стала информация о стоимости японского императорского дворца, стоимость одного квадратного метра которого в 1991 году приравнивалась к 1 миллиарду долларов. Общий ущерб от крушения рынков недвижимости и ЦБ, для японской экономики, оценивается на уровне 20 триллионов долларов. Кроме этого, банковская система страны вплоть до 1997 года содержалась на государственных дотациях, а рынок недвижимости смог показать растущий тренд только в 2007 году. Экономисты ввели специальный термин «потерянная декада» для стран, которые пережили серьезные экономические кризисы (Япония 1991-2001, Англия 1945-1955, страны Латинской Америки 1980-1990) [The New York Times, December 25th, 2005, Take It From Japan: Bubbles Hurt].

 

 

Poteryannaya-dekada-dlya-Ukrainy-02

 

 

Считается, что в 2007 году перегрев рынков жилой недвижимости достиг критического значения во многих странах мира (США, Россия, Украина, Англия, Италия, Австралия…). Данная тенденция началась еще в 1995 году [John Calverley, Bubbles and how to survive them, N. Brealey, 2004].

 

Основываясь на гипотезе, что все в мире происходит циклично (по спирали), и рассматривая графики роста цен на недвижимость в Украине (с учетом инфляции), можно констатировать, что украинский рынок начинает замирать. Аналогичная ситуация наблюдается и во многих других странах мира. Первая ласточка – ипотечный кризис в США.

 

 

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПЕРЕГРЕТОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

  1. Повышенный срок окупаемости. Обычно принимается на уровне 11-13 лет. На сегодняшний день в Харькове однокомнатная квартира в спальном районе окупается за 18,75 лет без учета коммунальных платежей. В Киеве этот показатель намного больше.
     
  2. Общепринятое соотношение аренды жилья и покупки его же по ипотеке 1:1. У нас выплаты по ипотеке в 3-5 раз выше арендных ставок, при условии, что аренда достигла потолка роста и приблизилась к средней зарплате. Т.е. арендовать проще и дешевле, хотя менталитет говорит, что лучше свое.
     
  3. Мировая практика определила стоимость жилья на уровне 2-3 годовых выплат. У нас, учитывая конверты, этот показатель уже превышает 10 лет – явный признак надутой цены.
     
  4. Рациональный риск, принимаемый мировыми банками при ипотеке, соответствует уровням трехлетней зарплаты (доходов) заемщика. У нас ситуация в несколько раз хуже, т.е. потенциально закладывается бомба замедленного действия в банковский сектор с возможностью невыплаты кредитов при колебаниях в экономике.
     
  5. Цена недвижимости должна соответствовать уровню жизни населения. Киевские цены находятся на уровне европейских столиц за исключением Лондона, Парижа, Стокгольма. Однако уровень жизни отличается на порядок. Логических объяснений, а за что собственно платится огромная сумма за квартиру – почти нет.
     
  6. Соотношение спекулятивных операций не должно превышать определенный порог. У нас до 80% операций проводятся спекулянтами. Когда «живые» деньги конечных покупателей не смогут поступать на рынок, т.е. случай 100% спекуляций, произойдет обвал, т.к. спекулянты начнут избавляться от перегретых активов, которые будут не востребованы за такую цену.
     
  7. Отношение ВВП западных стран к общей стоимости жилой недвижимости оценивается на уровне 1:1. В Украине текущая стоимость только киевской недвижимости составляет 160% ВВП, а стоимость всей недвижимости оценивается в 300% ВВП. Это показывает, насколько сильно перегрет рынок. В США, например, перегретость в 150% уже вызвала кризис.
     
  8. В Украине мало возможностей надежно вкладывать свои деньги, поэтому большая часть финансов идет на рынок недвижимости и разогревает его.
     
  9. Разбалансированный рынок. Покупательская способность жилья в Киеве оценивается в 400 тысяч квадратных метров в год (это семьи с уровнем дохода свыше $800, примерно 5% от населения столицы), объем новостроек в Киеве около 1,3 миллиона квадратных метров в год. Таким образом, прогнозируемая коррекция рынка – снижение средних цен уже в 2008 году [http://forinsurer.com/public/?t56].
     
  10. Увеличение коммунальных платежей приведет к выбросу части нерентабельной спекулятивной недвижимости на рынок, т.к. арендные ставки уже не могут расти, а вероятность закупок газа для Украины по европейским ценам с середины 2008 года оценивается высоко.
     
  11. Британские аналитики утверждают, что только город с довольно зажиточными гражданами может себе позволить стоимость самой дешевой однокомнатной квартиры на уровне около 100 тысяч долларов. Киевское население максимум на 5-7% можно отнести к этой группе. Кроме того, отсутствие консолидированной информации о рынке недвижимости в виде реестра, ставит под сомнение сколь-нибудь адекватное понимание того что происходит [www.moneyweek.com, What Kiev's property boom and dotcoms have in common, 24.12.2007].
     
  12. Логические рассуждения показывают нерациональность долгосрочных вложений в старые «хрущевки» и «панели». Надежда хозяев старого жилья на массовое переселение в новостройки кажется все более и более сомнительной [http://uastar.net/page.php?al=11548].

 

 

МЕТОДИКА ПЕРЕГРЕВАНИЯ РЫНКА

 

  1. В начале, активно скупается жилая недвижимость на вторичном рынке – образуя фиктивное превышение спроса над предложением, как результат, цены идут вверх. Этот способ активно использовали «кидалы» при продаже дешевой некачественной женской одежды на временных лотках в центре города. Данный «развод» основывался на распространенном психологическом приеме ИБД (имитация бурной деятельности). Прохожие вовлекались в массовый психоз бурной торговли и покупали ненужную и некачественную вещь для себя.
     
  2. В результате договоренности, девелоперы (строители) устанавливают новую цену первичной недвижимости якобы по результатам повышения цен на вторичном рынке. Со стороны все выглядит логично – повышение спроса приводит к повышению цен.
     
  3. Основной задачей пирамиды является внушение постоянного будущего роста для привлечения новых участников. Поэтому следующим этапом начинается массированная рекламная компания по созданию этого образа.
     
  4. Как результат, люди вовлекаются в игру, цены действительно поднимаются, круг замыкается и рынок начинает сам себя «подогревать», цены растут, спрос растет.
     
  5. Наступает момент, когда все кто мог себе позволить купить/продать недвижимость, уже сделали это.
     
  6. В бой вступает активная рекламная кампания ипотечного кредитования. Рынок вновь начинает расти, наступает вторая волна подъема цен.
     
  7. Вторая волна активности больше первой, из-за большого количества заемных средств, которые приходят на рынок. Девелоперы и спекулянты вновь поднимают цены, количество участников пирамиды возрастает из-за желания легко заработать, опять круг замыкается и рынок начинает «перегреваться».
     
  8. Второй максимум достигается, когда количество конечных покупателей жилья становится ниже критического уровня (по разным оценкам 10-20%), наблюдается снижение денежного потока в рынок, почти все операции носят спекулятивный характер между существующими игроками. Когда все возможные спекулятивные транзакции исчерпаны, происходит обвал, из-за массового желания спекулянтов избавится от актива, который не востребован конечными потребителями.
     
  9. Однако обвал на рынке недвижимости не происходит сразу, а растягивается во времени из-за сдерживающих факторов.

 

 

СДЕРЖИВАЮЩИЕ ФАКТОРЫ ОБВАЛА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

  • Инерционность рынка, как следствие малой ликвидности актива.

 

  • Частичный возврат капитала через сдачу в аренду, поэтому, несмотря на падающий тренд, спекулянты могут отложить продажу актива до лучших времен.

 

  • В долгосрочной перспективе жилье остается наиболее надежным средством вложения капитала, несмотря на декадные (10 лет) колебания рынка.

 

  • Увеличение доходов способствует балансировке рынка, особенно этот фактор актуален для России, где повышение цены на нефть вызвало огромный приток нефтедолларов в экономику.

 

 

Статья подготовлена специалистами ООО «Бизнес-Группа Содружество»

(Харьков, март 2008 года)