Помилка

БАГАТІ ТЕЖ ПЛАЧУТЬ: ОСОБЛИВОСТІ АМЕРИКАНСЬКОЇ ОЦІНКИ

 

07 листопада 2015 року

 

У газеті The Washington Post опублікована стаття, присвячена сучасним проблемам оціночної діяльності в США. У матеріалі розкриваються результати статистичного аналізу більш ніж 1,3 мільйона звітів американських оцінювачів, описуються найбільш поширені помилки, наводяться загальні тенденції, а також конкретні приклади.

 

 

Osobennosti-amerikanskoy-otsenki

 

 

Стаття Кена Харні (Ken Harney) носить назву «Суб'єктивна думка оцінювача може зірвати угоду, незважаючи на вже досягнуту домовленість між покупцем і продавцем» («Appraiser’s subjective view can kill a deal despite accord by buyer and seller»).

 

На самому початку своєї статті автор акцентує увагу на важливості тієї ролі, яку відіграють оцінювачі кожен раз, коли мова заходить про операції з нерухомим майном. При цьому згідно з опитуванням, проведеним Національною Асоціацією Ріелторів, більш ніж 11% угод з нерухомістю зриваються через розбіжності і проблеми, пов'язані з оцінкою.

 

Далі автор наводить конкретний приклад. Припустимо, ви вже знайшли покупця на ваш будинок, який готовий заплатити вам суму в розмірі 400 тисяч доларів. А тут оцінювач раптово робить висновок про те, що ваш будинок насправді коштує 365 тисяч доларів, обґрунтовуючи свою думку на аналізі так званих «об’єктів порівняння» в районі знаходження вашої нерухомості. Тепер ваш покупець не згоден переплачувати вам «зайві» 35 тисяч доларів. Ви і ваш агент починаєте оскаржувати результати оцінки, намагаючись зрозуміти логіку оцінювача. Як же так вийшло, що ваш будинок оцінений на 35 тисяч доларів менше, ніж сума, яку вже готовий був викласти за нього реальний покупець?

 

Відповісти на це питання намагалися фахівці компанії CoreLogic, які провели фактично перше в своєму роді дослідження більш ніж 1,3 мільйона звітів американських оцінювачів, складених в період з 2012 року по сьогоднішній день. На думку фахівців, основна проблема криється в так званих «коригуваннях», що використовуються оцінювачами.

 

Деякі з використовуваних коригувань, наприклад, на загальну площу будівлі, форму і розмір ділянки, розмір зони вітальні, наявність ганку і тераси, кількість ванн і спалень в будинку, місткість гаража і т.п., мають під собою дійсно об'єктивну природу. Але основна проблема криється саме в коригуваннях, які носять відносно суб'єктивний характер, таких, наприклад, як загальний рівень якості будинку, його технічний стан, розташування і зовнішній вигляд.

 

Згідно з дослідженням CoreLogic коригування використовуються оцінювачами в 99,8% всіх звітів. Найбільш популярними є коригування саме щодо об'єктивних характеристик будівель, але, як правило, величина цих коригувань у доларовому вираженні дуже незначна. Такі коригування зустрічаються в більш ніж 3/4 всіх досліджуваних звітів. От тільки їх абсолютна величина не впливає різко на результуючу оціночну вартість об'єкта.

 

Відносно суб'єктивні коригування менш поширені серед американських оцінювачів, ось тільки розмір цих коригувань у доларовому вираженні може досягати декількох десятків, а іноді й сотень тисяч доларів. Зрештою цього більш ніж достатньо для того, щоб вплинути на результат вже раніше досягнутої домовленості між сторонами.

 

Про конкретні приклади застосування таких «супер суб'єктивних» коригувань читайте в матеріалі The Washington Post.

 

 

readmore