Помилка

СТЕПАН МАКСИМОВ: ВАРТІСТЬ МАЙНА НА ДЕПРЕСИВНИХ РИНКАХ

 

02 липня 2015 року

 

Доповідь Голови Всеукраїнської Асоціації Фахівців Оцінки (АФО) Максимова Степана Йосиповича на тему «Вартість майна на депресивних ринках», яка була представлена слухачам на Третій Щорічній Одеській Конференції 26 червня 2015 року.

 

 

Степан Максимов: Вартість майна на депресивних ринках

 

 

У своїй доповіді Степан Максимов розкриває суть та наводить основні ознаки депресивного стану ринку нерухомого майна в Україні, а також дає свої власні прогнози щодо перспектив розвитку даного сегменту ринку на найближчі п’ять років (до 2020 року).

 

Згідно даного прогнозу зниження цін на нерухоме майно в перерахунку на «тверду» валюту (долар, євро) буде продовжуватись впродовж 2015-2018 років. Після певної стагнації в 2019-2021 роках почнеться поступове підвищення цін. Варто підкреслити при цьому, що даний прогноз стосується оптимістичного сценарію розвитку подій. Кредитування великого та малого бізнесу, а також приватних домогосподарств (фізичних осіб) буде лише знижуватися впродовж 2015-2020 років. На ринку пропозиція майна на продаж буде тільки зростати внаслідок реалізації заставного майна, збільшення обсягів вивільнення майна з господарської діяльності підприємств внаслідок спаду економічної діяльності, а також зростання продажу особистого майна для отримання коштів на поточні нагальні потреби (прожиття і т.п.).

 

Отже, в найближчому майбутньому, аж до 2020 року, немає ніяких перспектив на покращення ситуації. Таку тенденцію розвитку сегменту ринку нерухомого майна в Україні оцінювачі повинні враховувати вже сьогодні при визначенні вартості відповідного майна.

 

У зв’язку з цим, автор виділяє три основні проблеми, які виникли на сьогоднішній день перед оцінювачами, вирішення яких дасть необхідний інструмент оцінювачам для ефективного визначення ринкової вартості в умовах, коли ринок швидше відсутній ніж він є.

 

 

ПРОБЛЕМА №1

 

Оцінювачі працюють з об’єктами порівняння (продажу чи оренди), інформація про які береться з ринку пропозицій, а не з ринку реальних угод. В умовах депресивного ринку виникає питання, як ефективно перевести ціни пропозицій з дати їх оприлюднення на дату оцінки?

 

 

ПРОБЛЕМА №2

 

На стабільних ринках знижка на торг зазвичай не перевищує 5%. Підтвердженням цьому є досвід робіт оцінювачів на розвинутих ринках, де дані беруться з історичних угод, а інфляція не перевищує 3-4%. Виникає питання, якою ж повинна бути знижка на торг в умовах, коли інфляція висока (15% і більше), а ціни (в твердій валюті) з часом лише знижуються?

 

 

ПРОБЛЕМА №3

 

На стабільних ринках, де попит і пропозиція зазвичай урівноважені та спостерігається значна кількість угод з нерухомим майном, перевага надається порівняльному підходу. Але який з підходів буде більш адекватним в умовах депресивного ринку, коли відбувається зниження реальних цін продажу (а значить і цін пропозицій) – порівняльний чи дохідний. Досвід оцінки в умовах Великої депресії 30-х років дає підстави вважати, що дохідний. Але якщо дохідний, то яку капіталізацію слід застосовувати – пряму чи непряму?

 

Розв’язання цих проблем і пропонування конкретних інструментів для їх вирішення і є метою даної доповіді.

 

 

ДОДАТОК:

 

Степан Максимов: Вартість майна на депресивних ринках

(доповідь від 26.06.2015 у форматі *.pdf)

 

 

readmore