Помилка

РОЗПОДІЛ ЦІН НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ В ЗАРЕЄСТРОВАНИХ УГОДАХ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

 

04 вересня 2021 року

 

Два місяці ринку землі – перші результати. Міністерство аграрної політики та продовольства України, Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру та Центр досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки презентували наприкінці серпня інформаційно-аналітичний бюлетень «Огляд стану земельних відносин в Україні». Про розподіл цін на земельні ділянки в зареєстрованих угодах купівлі-продажу, а також аналітичний висновок щодо опублікованих даних від експертів громадської організації «Ukrainian Agribusiness Club» далі у матеріалі.

 

 

Distribution-of-land-prices-in-registered-purchase-and-sale-agreements_01

 

 

В Україні презентували інформаційно-аналітичний бюлетень «Огляд стану земельних відносин в Україні». Бюлетень створений спільними зусиллями Міністерства аграрної політики та продовольства України, Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру та Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки.

 

Презентація бюлетня відбулася 30 серпня 2021 року під час прес-конференції «Два місяці ринку землі – перші результати», у якій взяли участь заступник Міністра аграрної політики та продовольства України Тарас Дзьоба, перший заступник Голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Анатолій Мірошниченко та доцент Київської школи економіки, керівник Центру досліджень продовольства та землекористування Олег Нів’євський.

 

Як зазначив заступник Міністра Тарас Дзьоба, міністерство наразі працює над створенням автоматизованого Моніторингу земельних відносин (за підтримки Світового банку та ЄС) – задля підвищення прозорості ринку землі.

 

«Мінагро підсилює цей напрямок роботи окремим аналітичним продуктом на базі Моніторингу – Огляд стану земельних відносин в Україні, як аналітичної платформи та детального висвітлення окремих важливих питань функціонування та реформування земельних відносин в Україні», – зазначив він.

 

Під час презентації керівник Центру досліджень продовольства та землекористування KSE поділився аналітичними даними огляду із більш детальною аналітикою щодо цін купівлі-продажу земельних ділянок.

 

«Ціни угод купівлі-продажу – це дуже важлива інформація в рамках ринку землі. Чим більше ми знаємо про ціни на ринку, тим краще відбуваються угоди, і тим менше місця залишається для непрозорих речей. Законодавство передбачає норму про обов’язкову реєстрацію цін на земельні ділянки. Але наразі тільки 54% угод мають зафіксовану ціну в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно» – зазначив дослідник.

 

 

 

 

Згідно інформації, опублікованої в бюлетні «Огляд стану земельних відносин в Україні» середня ціна купівлі-продажу земельної ділянки с/г призначення станом на 27.08.2021 становила 30,314 тис.грн/га. При цьому зазначається, що вказана ціна наразі не є репрезентативною в силу цілої низки причин.

 

«Наявність ціни купівлі-продажу земельних ділянок с/г призначення – один з основних елементів прозорості та ефективності ринку земель, – йдеться у бюлетні. – Наразі ще зарано говорити про репрезентативність цінових орієнтирів, які дають зареєстровані угоди, через їх відносно невелику кількість. Проте варто виділити декілька важливих моментів, над якими потрібно спільно із Міністерством юстиції України попрацювати задля накопичення достатнього обсягу якісної інформації про ціни.

 

Перше – це те, що лише майже в половині угод є записи про вартість угоди. Внесення відомостей про вартість ділянки при реєстрації правочину має бути обов'язковою дією для нотаріусів, без чого не можливо завершити угоду. Це вкрай важливо для прозорості ринку.

 

Друге – навіть для існуючих записів, формат запису ціни може відрізнятись, що ускладнює роботу з даними та підвищує ризик помилок. Таким чином, потрібно працювати над стандартизацією введення записів до реєстрів задля подальшої автоматичної обробки даної інформації.

 

Третє – сама ціна. Наразі розкид цін дуже широкий, зокрема і через причини згадані вище. В логарифмічному вигляді, розкид цін на землю виглядає наступним чином. Наявність довгих «хвостів» нетипових спостережень в розподілі цін має бути предметом окремого аналізу. Що наразі очевидно – це те, що більшість угод «кучкуєтья» в інтервалі 10-11 тис.грн/га, або від 22 до 60 тис.грн/га. Пік розподілу приходиться на відмітку в 31,5 тис.грн/га».

 

Зазначимо також, що більш детальний аналіз був проведений експертами асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» (Ukrainian Agribusiness Club). За їхніми спостереженнями у перший місяць після зняття мораторію обіг с/г земель видався не надто активним. Серед основних причин – незначна пропозиція продажу, а також неготовність нотаріусів до посвідчення угод купівлі-продажу с/г земель через неоднозначне тлумачення деяких положень законодавства.

 

Як зазначає на сторінці Ukrainian Agribusiness Club у Facebook експерт із земельних питань Елліна Юрченко: «Ми провели аналіз даних Держгеокадастру «Моніторингу земельних відносин», в результаті якого виокремили угоди щодо відчуження земель с/г призначення, площа яких менше 1 га і ціна такого гектара сягає 700 тис.грн/га. Такі ділянки, як правило, знаходяться в Київський, Одеській та Львівській областях. Очевидно, що на таких земельних ділянках знаходяться елітні будинки або вони придбаються для інвестування у будівництво, а не сільське господарство. Тому, щоб визначити об’єктивну ціну товарних с/г земель ми брали для розрахунку ціну відчуження ріллі площею понад 1 га».

 

 

Distribution-of-land-prices-in-registered-purchase-and-sale-agreements_02

 

 

За розрахунками Ukrainian Agribusiness Club, станом на 01.08.2021 середня ціна 1 га ріллі в Україні складає 26,8 тис.грн/га, що практично відповідає середній нормативній грошовій оцінці. Порівняно низьку середню ціну можна пояснити малою кількістю угод щодо продажу с/г земель, ймовірно нижчою НГО проданих земельних ділянок з піщаними ґрунтами та на схилах. Така ситуація наразі спостерігається у половині областей України.

 

З розблокуванням вчинення нотаріальних дій, очікується підвищення динаміки угод щодо відчуження с/г земель, що, в свою чергу, дасть більш повну картину цін 1 га землі.