МЕНЮ
ПЕРСПЕКТИВА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ

 

13 ноября 2015 года

 

На сегодняшний день в интернете все чаще можно встретить опрометчивые новостные заголовки относительно того, что рынок недвижимости Украины уже «успел нащупать ценовое дно», «уверенно упал на него», и, немного передохнувши, даже готов «демонстрировать стабильное восстановление». Профессиональные эксперты рынка, в свою очередь, дают более осторожные оценки происходящему, акцентируя внимание на том, что «нынешнее дно» еще достаточно «зыбкое» и «неуверенное». Так чего же ожидать в перспективе?

 

Рынок недвижимости Украины пытается нащупать «ценовое дно»

Perspektivy-rynka-nedvizhimosti-Ukrainy-01 

 

Еще в августе 2014 года на официальном сайте Всеукраинской Ассоциации Специалистов Оценки были опубликованы первые материалы относительно того, как изменяется стоимость недвижимости в долларовом и гривневом эквивалентах в периоды, когда курс гривны по отношению к доллару США в течении достаточно ограниченного срока претерпевает существенно резких изменений. В частности, было показано, что на фоне стремительно девальвирующей национальной валюты гривневые и долларовые цены «расходятся» (цены в долларах – снижаются, в украинской валюте – наоборот растут).

 

Также в вышеупомянутом материале, на основании обобщения результатов статистических исследований рынка купли-продажи недвижимого имущества в Украине, были приведены эмпирические зависимости динамики изменения стоимости недвижимости в долларовом и гривневом эквивалентах в моменты резкого изменения курса валют.

 

А уже в феврале-марте 2015 года в материалах «Рынок недвижимости в условиях девальвации гривны» и «Сравнительный методический подход в современных условиях» было показано, в том числе и на примере российского опыта, что представленные прогнозные эмпирические зависимости динамики изменения стоимости недвижимости стали получать свое подтверждение на практике. Насколько актуальны они сегодня?

 

В феврале 2015 года нами был дан прогноз относительно того, что с учетом трехкратного обесценения национальной валюты Украины, начиная с декабря 2013 года (с 8 UAH/USD к почти 24 UAH/USD), все «старые» (имеющие место быть по состоянию на декабрь 2013 года) долларовые цены следует умножать на поправочный коэффициент – 0.67. В свою очередь, все «старые» гривневые цены следует умножать на поправочный коэффициент – 2.00. Таким образом, мы прогнозировали 33% снижение долларовых цен и фактически двукратное увеличение гривневых цен на рынке недвижимости Украины за последние два года (с декабря 2013 года по декабрь 2015 года). С учетом присущей рынку недвижимости инертности на пути достижения указанных ценовых уровней, сегодня эти цели практически отыграны. Чего же ожидать далее?

 

В августе 2015 года Национальный банк Украины принял решение о постепенном снижении учетной ставки, ссылаясь на уменьшение инфляционных рисков в стране. В частности было заявлено, что жесткая денежно-кредитная политика, которую проводит Национальный банк Украины в течение последних месяцев, существенно способствовала снижению инфляционных и девальвационных ожиданий, стабилизации валютного рынка и, как следствие, формированию устойчивого тренда на замедление инфляции. После этого снижение учетной ставки произошло дважды: 27.08.2015 – с 30% до 27%, 24.09.2015 – с 27% до 22%. Таким образом, фактически заморозив экономику страны, Национальному банку Украины все-таки удалось стабилизировать официальный курс национальной валюты на уровне порядка 23 UAH/USD.

 

Одушевленные таким успехом НБУ отдельные игроки рынка недвижимости в тот час же начали осуществлять попытки использовать сложившуюся ситуацию в свою пользу. На сегодняшний день в интернете все чаще можно встретить опрометчивые новостные заголовки относительно того, что рынок недвижимости Украины уже «успел нащупать ценовое дно», «уверенно упал на него», и, немного передохнувши, даже готов «демонстрировать стабильное восстановление». Профессиональные эксперты рынка, в свою очередь, дают более осторожные оценки происходящему, акцентируя внимание на том, что «нынешнее дно» еще достаточно «зыбкое» и «неуверенное». Так, например, в недавно опубликованной статье «Рынок «вторички»: здравствуй, дно» специалисты рынка сошлись во мнении о том, что экономические потрясения последних двух лет не прошли для рынка недвижимости бесследно, вогнав его в некий «паралич», задав при этом долгоиграющий тренд на снижение долларовых цен. Так чего же ожидать в перспективе?

 

 

: :  НА ЧЕМ АКЦЕНТИРУЮТ ВНИМАНИЕ ЕВРОСОЮЗ, ВСЕМИРНЫЙ БАНК И ООН?

 

В начале текущего месяца мы уже публиковали результаты глобального аналитического исследования, проведенного специалистами Global Property Guide, относительно динамики изменения цен на жилую недвижимость в европейской континентальной части нашего материка за последнее десятилетие. В материале «Тенденции изменения цен на жилье в Европе», был приведен рейтинг из 35 стран, в котором Украина уверенно заняла лидирующие позиции по темпам падения цен на жилье. Нашими ближайшими конкурентами в этом «антирейтинге» стран оказались Греция, Кипр, в меньшей мере Италия, Франция, Финляндия и Испания. Остальные же 28 стран европейской континентальной части нашего материка, которые были заявлены в данном рейтинге, по итогам прошлого года продемонстрировали тенденцию роста цен на недвижимость.

 

 

Perspektivy-rynka-nedvizhimosti-Ukrainy-02

 

 

Таким образом, учитывая существующую экономическую, политическую и социальную напряженность в нашем государстве, и как следствие высокие страновые риски Украины, тяжело представить себе ситуацию, в которой европейский инвестор захотел бы вложить свои деньги в украинскую недвижимость (по крайней мере, в ближайшее время). Скорее наоборот – люди, имеющие в достаточном количестве свободные средства в Украине, захотят инвестировать их в недвижимость западноевропейских стран.

 

А как же быть с простыми гражданами Украины? Могут ли они оживить рынок недвижимости? Отвечая на этот вопрос, предлагаем читателю ознакомиться с итогами экспертного круглого стола, который состоялся на днях в редакции РИА Новости Украина, в материале под названием «Украина – беднейшая страна Европы». Во время работы данного круглого стола эксперты привели целый ряд аргументов, свидетельствующих о том, что на сегодняшний день Украина является самой бедной страной Европы.

 

Так, после объявленного правительством повышения социальных стандартов, прожиточный минимум в Украине составляет 1330 гривен в месяц ($2,09/день). Всемирный банк пересмотрел параметр, по которому определяется нищета. Если ранее банк считал «крайне нищими» людей, которые живут на $1,25 или менее в день, то теперь эта планка повышена до $1,9 в день. Таким образом, разница с показателем «крайней нищеты» у украинцев составляет всего 19 центов.

 

Средняя зарплата (в долларовом эквиваленте) снизилась с $500 до $180, а официально утвержденный прожиточный минимум оказался меньше фактического в два раза. Прожиточный минимум не позволяет прожить, доходы сокращаются, даже наличие работы не спасает украинцев от бедности, а перспективы — пугающие…

 

Не внушает оптимизма и демографическая ситуация в Украине. Согласно последним прогнозам ООН к 2050 году украинцев будет 36 миллионов, а к 2100 году — 26 миллионов человек. А ведь не так давно нас было 54 миллиона, сейчас же речь идет уже о 43 миллионах. И эти данные пока еще учитывают жителей полуострова Крым и востока Украины. Следовательно, уменьшение населения происходит просто катастрофическими темпами.

 

 

: :  О ЧЕМ СИГНАЛИЗИРУЕТ РОССИЯ?

 

Давайте теперь посмотрим на ситуацию, в которой оказался наш восточный сосед – Россия, и попробуем провести некие параллели между основными тенденциями на рынках недвижимости обоих стран. Почему именно Россия? Дело в том, что рынок недвижимости в России во многом очень схож с рынком недвижимости в Украине. К основным отличиям российского рынка недвижимости можно отнести разве что его абсолютную большую емкость и некий опережающий характер развития, нежели у отечественного рынка, а также значительно более развитую информационную и аналитическую базу.

 

А вот основные проблемы у обоих рынков на сегодняшний день абсолютно идентичны – это и колоссальные проблемы в экономиках обоих государств, и стремительная девальвация национальных валют, и высокий уровень учетных ставок, что означает практически полное отсутствие ипотечного кредитования. Проведение подобных аналогий, на наш взгляд, является весьма оправданным еще и по причине схожести демографических ситуаций, социально-экономических показателей, уровней заработных плат и состояний рынков труда в России и Украине, а также практически полным ограничением доступа граждан к альтернативным источникам инвестирования сбережений, что в свое время поспособствовало дополнительному разогреву рынков недвижимости обоих государств, а также существенно увеличило долю спекулятивных операций.

 

Днями российский Центр политического анализа представил свой новый доклад «Пузырь готов лопнуть. Конец эпохи непрерывного роста цен на недвижимость в России и потенциал строительного сектора как драйвера национальной экономики», основной вывод из которого заключается в том, что кризис сделает жилье доступнее. Согласно докладу, это главный вывод, который можно сделать из тех трендов, что присутствуют сейчас на рынке недвижимости России. В особенности это коснется Москвы и Петербурга. С начала следующего — 2016 года — на рынке недвижимости начнется разворот в сторону снижения даже рублевых цен, этот тренд примет устойчивый характер и будет продолжаться вплоть до стабилизации рынка на уровне, который позволит вернуться на него массовому покупателю, — говорится в докладе.

 

На сегодняшний же день снижению цен мешают несколько факторов, среди которых:

 

  • Психологическая неготовность инвесторов к массовому избавлению от недвижимости как малодоходного актива.

 

  • Психологическая неготовность инвесторов к снижению цен при выставлении квартир на продажу на вторичном рынке.

 

  • Ожидания того, что субсидированная ипотека придет и на вторичный рынок.

 

  • Нежелание банков допустить существенного снижения цен на недвижимость, что может повлечь за собой отказ от ипотечных кредитов по целому ряду объектов, а также существенно обесценит находящиеся в залоге у банков активы.

 

  • Привычка к легким и быстрым деньгам риэлторов, инвесторов и строителей.

 

  • Странная уверенность руководителей ряда инвестиционных, строительных и риэлтерских контор в том, что дорогая недвижимость — это средство, способное вытащить их бизнес из кризиса.

 

Каждый из этих факторов поодиночке мог бы быть незначительным, но вместе они образуют целый заговор, стеной стоящий на пути снижения цен, — говорится в докладе.

 

 

Стоимость жилья в Москве с 1998 года ($/кв.м)

 Perspektivy-rynka-nedvizhimosti-Ukrainy-03

Источник информации: www.irn.ru

 

 

Среди экспертов все еще превалирует мнение, что нынешняя ситуация на рынке недвижимости сходна с ситуацией, возникшей на фоне мирового финансового кризиса 2008-2009 года. Но сегодня, — как утверждается в отчете, — мы имеем дело с качественно новой реальностью, которая характеризуется словами «вечный рост цен закончился». В 2008-2009 году совместными усилиями (лоббированием прямой поддержки строительного сектора, мер дополнительной поддержки граждан, информационной обработкой населения) участникам рынка удалось сдержать падение в устраивающих их полностью рамках и даже добиться частичного восстановления роста цен до почти докризисного уровня в долларах и еще большего — в рублях. Сегодня таких возможностей экономическая ситуация участникам рынка не предоставляет. Пока этот тренд только слегка обозначился, но именно он будет определять форматы нового консенсуса всех участников рынка. Те, кто поймет это раньше других, смогут выиграть от ситуации. Остальные, весьма вероятно, проиграют и, возможно, сильно, — говорится в докладе.

 

В еще одном материале на эту же тему «Лопнуть пузырю на рынке недвижимости мешает заговор», автор утверждает что, на любую цену влияет, помимо чисто рыночных вещей, вроде динамики спроса/предложения, еще и такой немаловажный фактор, как действия основных игроков. И вот в этом плане и девелоперы, и крупные инвесторы, и риелторы, и банки выступили в кризис единым фронтом с целью предотвратить падение цен на рынке по крайней мере в номинальном рублевом выражении. При условии, что независимая экспертиза на данном рынке — вещь не всегда возможная (эксперты так или иначе аффилированы с игроками и заинтересованы в сохранении высокого уровня цен), получается, что все участники рынка на протяжении двух последних кризисов вели себя в логике картельного сговора — по умолчанию предполагалось, что цены падать не будут.

 

Комментируя же сегодняшнюю ситуацию, специалисты российского рынка недвижимости обращают внимание на тот факт, что непрестижное «демократическое» жилье продолжает дешеветь, указывая на то, что «дно» падения еще не достигнуто. Если бы цены имели тенденцию к фиксированию на достигнутом уровне, то наблюдалась бы их стагнация в «дешевом» сегменте и продолжения падание в премиальном. Ситуация, когда темпы падения цен на типовое жилье опережают падение в дорогом сегменте, указывает на то, что жилье будет дешеветь по всему спектру предложения, поскольку реакция продавцов «престижного жилья» традиционно носит инерционный характер и запаздывает по времени с самочувствием игроков в более демократическом секторе.

 

В статье «Снижению цен на жилье мешают психология и обременения» речь идет о том, что последние 15 лет недвижимость в России практически постоянно дорожала, поэтому многим участникам рынка чисто психологически трудно смириться с возможностью ее удешевления. Кроме того, снижению цен мешает огромное количество обременений, которые повесили на застройщиков в эпоху сверхприбылей в строительной отрасли. Нынешний уровень цен на недвижимость сложился в прежние годы в принципиально иных макроэкономических условиях, — утверждается в материале.

 

И еще об одной интересной тенденции на рынке недвижимости России говорится в материале «Москва больше не резиновая». Основная суть ее заключается в том, что покупатели из других регионов все меньше вкладывают в столичную недвижимость. По мнению экспертов, это может стать серьезным ударом для московского рынка, поскольку еще год назад в ряде проектов на долю москвичей приходилось не более 50% сделок.

 

Как видим, настроения российских экспертов по недвижимости весьма пессимистичны относительно перспектив ближайшего восстановления рынка. Безусловно, утверждать сейчас о том, что все эти прогнозы сбудутся с абсолютной точностью нельзя. Как нельзя и безапелляционно утверждать о том, что в случае их реализации, подобное ожидает и Украину. Но вероятность развития подобного сценария очень велика именно в силу тех причин, о которых уже говорилось выше.

 

 

: :  ЧТО ДЕЛАТЬ В СЛОЖИВШЕЙСЯ СИТУАЦИИ УКРАИНСКОМУ ОЦЕНЩИКУ?

 

Что делать в сложившейся ситуации украинскому оценщику? Чего ожидать и как собственно оценивать? Для ответа на этот непростой вопрос читателю предлагается русскоязычный перевод статьи некогда заметной фигуры в иерархии американской оценочной практики Джеймса Э. Гиббонса «Взгляд на изменяющуюся оценочную сцену», опубликованную в октябрьском номере «The Appraisal Journal» в 1972 году («A View of the Changing Appraisal Scene» by James E. Gibbons, MAI, The Appraisal Journal, October 1972, 529-544). Несмотря на внушительный возраст данной статьи, она имеет огромное количество параллелей с современными реалиями, как в историческом, так и в техническом плане.

 

В статье автор описывает американский опыт трансформации института оценки, оценочных взглядов и видений, которые имели место быль вслед за Великой Депрессией 30-х годов вплоть до 70-х годов прошлого столетия. Ценность данной статьи заключается в умении, с которым автору удается передать и вплести в рассказ оценочный Zeitgeist, или дух времени в истории, и объяснить механизм его воздействия на такие прозаичные вопросы, как, например, почему тому или иному методу оценки в разное время отдается большее или меньшее предпочтение. В этом плане проницательность видения, предлагаемого в приводимой работе автором, выделяется на фоне дюжины других изложений американской оценочной истории, опубликованных в разные годы на страницах Appraisal Journal и других изданий, которые рушатся под грузом отдельных частностей, линейных перспектив и исключительно технических сюжетов.

 

Данная статья поможет оценщикам задаться вопросом: «А каковы насущные потребности профессиональной оценки?» (т.е. тем важным вопросом, который пренебрегался в суете дней и поэтому был легко взят на службу другим внешним интересам).

 

Для наиболее любознательных также предлагается доклад Председателя Всеукраинской Ассоциации Специалистов Оценки Максимова Степана Иосифовича на тему «Стоимость имущества на депрессивных рынках», который был представлен слушателям на Третьей Ежегодной Одесской Конференции. В своем докладе Степан Максимов раскрывает суть и приводит основные признаки депрессивного состояния рынка недвижимости в Украине, а также дает свои собственные прогнозы относительно перспектив развития данного сегмента рынка на ближайшие пять лет (до 2020 года).

 

При этом, автор выделяет три основные проблемы, которые возникли на сегодняшний день перед оценщиками, решение которых даст необходимый инструмент оценщикам для эффективного определения рыночной стоимости в условиях, когда рынок быстрее отсутствует, чем он есть.