МЕНЮ
ПЕРСПЕКТИВА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

БОГАТЫЕ ТОЖЕ ПЛАЧУТ: ОСОБЕННОСТИ АМЕРИКАНСКОЙ ОЦЕНКИ

 

07 ноября 2015 года

 

В газете The Washington Post опубликована статья, посвященная современным проблемам оценочной деятельности в США. В материале раскрываются результаты статистического анализа более чем 1,3 миллиона отчетов американских оценщиков, описываются наиболее распространенные ошибки, приводятся общие тенденции, а также конкретные примеры.

 

 

Osobennosti-amerikanskoy-otsenki

 

 

Статья Кена Харни (Ken Harney) носит название «Субъективное мнение оценщика может сорвать сделку, несмотря на уже достигнутую договоренность между покупателем и продавцом» («Appraiser’s subjective view can kill a deal despite accord by buyer and seller»).

 

В самом начале своей статьи автор акцентирует внимание на важности той роли, которую отыгрывают оценщики каждый раз, когда речь заходит об операциях с недвижимым имуществом. При этом согласно опросу, проведенному Национальной Ассоциацией Риелторов, более чем 11% сделок с недвижимостью срываются из-за разногласий и проблем, связанных с оценкой.

 

Далее автор приводит конкретный пример. Допустим, вы уже нашли покупателя на ваш дом, который готов заплатить вам сумму в размере 400 тысяч долларов. А тут оценщик внезапно делает заключение о том, что ваш дом в действительности стоит 365 тысяч долларов, основывая свое мнение на анализе так называемых «сопоставимых объектов» в районе нахождения вашей недвижимости. Теперь ваш покупатель не согласен переплачивать вам «лишние» 35 тысяч долларов. Вы и ваш агент начинаете оспаривать результаты оценки, пытаясь понять логику оценщика. Как же так получилось, что ваш дом оценен на 35 тысяч долларов меньше, нежели сумма, которую уже готов был выложить за него реальный покупатель?

 

Ответить на этот вопрос попытались специалисты компании CoreLogic, которые провели фактически первое в своем роде исследование более чем 1,3 миллиона отчетов американских оценщиков, составленных в период с 2012 года по сегодняшний день. По мнению специалистов, основная проблема кроется в так называемых «корректировках», используемых оценщиками.

 

Некоторые из используемых корректировок, например, на общую площадь здания, форму и размер участка, размер гостиничной зоны, наличие крыльца и террасы, количество ванн и спален в доме, вместимость гаража и т.п., имеют под собой действительно объективную природу. Но основная проблема кроется именно в корректировках, которые носят относительно субъективный характер, таких, например, как общий уровень качества дома, его техническое состояние, расположение и внешний вид.

 

Согласно исследованию CoreLogic корректировки используются оценщиками в 99,8% всех отчетов. Наиболее популярными являются корректировки именно относительно объективных характеристик зданий, но, как правило, величина этих корректировок в долларовом выражении весьма незначительна. Такие корректировки встречаются в более чем 3/4 всех исследуемых отчетов. Вот только их абсолютная величина не влияет резко на результирующую оценочную стоимость объекта.

 

Относительно субъективные корректировки менее распространены среди американских оценщиков, вот только размер этих корректировок в долларовом выражении может достигать нескольких десятков, а иногда и сотен тысяч долларов. В конечном итоге этого более чем достаточно для того, чтобы повлиять на результат уже ранее согласованной сделки между сторонами.

 

О конкретных примерах применения таких «супер субъективных» корректировок читайте в материале The Washington Post.

 

 

readmore