МЕНЮ
ПЕРСПЕКТИВА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ДЕВАЛЬВАЦИИ ГРИВНЫ

 

22 февраля 2015 года

 

 

ВСТУПЛЕНИЕ

 

В августе прошлого года на официальном сайте Всеукраинской Ассоциации Специалистов Оценки (АСО) в разделе «Вопросы и ответы» был опубликован материал, посвященный исследованию того, как изменяется стоимость недвижимости в долларовом и гривневом эквивалентах, когда курс гривны по отношению к доллару США в течении достаточно ограниченного срока претерпевает существенно резких изменений.

 

 

property-valuation

 

 

В вышеупомянутом материале, на основании обобщения результатов статистических исследований рынка купли-продажи недвижимого имущества в Украине, были приведены эмпирические зависимости динамики изменения стоимости недвижимости в долларовом и гривневом эквивалентах в моменты резкого изменения курса валют.

 

С тех пор прошло полгода, но изложенные в материале закономерности не просто не утратили свою актуальность, а совсем наоборот, прогнозные эмпирические зависимости динамики изменения стоимости недвижимости стали получать свое подтверждение на практике. Но обо всем по порядку.

 

 

ЧАСТЬ 1. ДОКАЗАТЕЛЬНАЯ БАЗА

 

После официальной публикации материала самым популярным среди читателей был вопрос касательно доказательной базы изложенных закономерностей. В связи с этим, хотелось бы еще раз напомнить о том, что описанные зависимости носят исключительно эмпирический характер. Другими словами, представленные зависимости не были получены сугубо теоретическим путем и не претендуют на звание научно доказанных. Вместе с тем, доказательной базой для изложенных закономерностей служат результаты наблюдений и обобщения статистических исследований ринка купли-продажи недвижимого имущества в Украине. Полученные закономерности основаны на реальном опыте, накопленном за предыдущие периоды, а не на теории.

 

Целью же публикации данного материала является именно подтверждение на реальных примерах из практики тех тенденций и закономерностей, относительно которых были высказаны прогнозы еще в августе прошлого года.

 

Более того, все приведенные ниже примеры взяты исключительно из открытых и доступных на сегодняшний день источников информации, что позволит любому желающему убедиться в их достоверности.

 

 

ЧАСТЬ 2. РОССИЙСКИЙ ОПЫТ

 

Перед тем, как перейти непосредственно к анализу ситуации в Украине, хотелось бы обратить внимание читателей на небольшое исследование российского опыта в данном вопросе.

 

Почему именно российского? Дело в том, что рынок недвижимости в России во многом очень схож с рынком недвижимости в Украине. К основным отличиям российского рынка недвижимости можно отнести разве что его абсолютную большую емкость и некий опережающий характер развития, нежели у отечественного рынка, а также значительно более развитую информационную и аналитическую базу.

 

А вот основные проблемы у обоих рынков на сегодняшний день абсолютно идентичны – это и колоссальные проблемы в экономиках обоих государств, и стремительная девальвация национальных валют, и высокий уровень учетных ставок, что означает практически полное отсутствие ипотечного кредитования и т.д. и т.п.

 

Так, например, украинская гривна и российский рубль в 2014 году стали абсолютными рекордсменами по падению по сравнению со всеми остальными национальными валютами стран СНГ. Официальный курс гривны за год рухнул на 98% (с 7.99 до 15.83 UAH/USD). Падение же официального курса рубля за аналогичный период не менее грандиозное – 93% (с 33.6 до 65 RUB/USD).

 

А вот в первые месяцы 2015 года судьба обеих национальных валют уже значительно отличалась. Российский рубль, опустившись до значений близких к 70 RUB/USD, прекратил свое падение и даже продемонстрировал незначительную коррекцию до уровней близких к 62 RUB/USD.

 

 

Официальный курс российского рубля (RUB) к доллару США (USD)

с октября 2011 года и по сегодняшний день

 

image-1

Источник информации: www.forexpf.ru

 

 

Украинская гривна наоборот продолжила свое еще более стремительное падение, преодолев менее чем за два месяца дистанцию с 16 UAH/USD до почти 28 UAH/USD. И очень похоже на то, что данные уровни падения не являются окончательными.

 

 

Официальный курс украинской гривны (UAH) к доллару США (USD)

с октября 2011 года и по сегодняшний день

 

image-2

Источник информации: www.finance.ua

 

 

Таким образом, нынешняя экономическая ситуация в России и Украине во многом схожа и отличается лишь тем, что у нас она более серьезная обратно пропорционально масштабам сравниваемых государств и их экономик.

 

И в то время как российский рынок недвижимости понемногу отходит от шока стремительной девальвации рубля и начинает постепенно перестраиваться под новые правила игры, украинский рынок все еще продолжает стагнировать, ожидая признаков некой стабилизации на валютном рынке страны. При этом есть все основания полагать, что общая динамика обоих рынков будет иметь много схожего, отличаясь лишь масштабами изменений.

 

 

ЧАСТЬ 3. ДИНАМИКА МОСКОВСКОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Анализ динамики московского рынка жилой недвижимости проведем с помощью аналитического комплекса www.irn.ru, в котором находится огромная матрица индексов и цен на жилье в Москве в разрезе всех типов квартир, округов и районов Москвы за многолетний период.

 

Для начала проанализируем ценовую тенденцию изменения московского рынка жилой недвижимости в рублях и долларах, начиная с 2000 года, взяв за основу критерии сегментации жилья – дорогое и дешевое.

 

 

Индекс стоимости (USD/кв.м) дорогого/дешевого жилья

 

image-3

Источник информации: www.irn.ru

 

 

Индекс стоимости (RUB/кв.м) дорогого/дешевого жилья

 

image-4

Источник информации: www.irn.ru

 

 

А теперь сравним между собой оба полученных графика.

 

 

Индекс стоимости жилья в разных валютах

 

image-5

Источник информации: www.irn.ru

 

 

Последний график представляет наибольший интерес для исследования, поскольку дает абсолютно четкую характеристику поведения цен на рынке недвижимости как в периоды стабильного курса национальной валюты (в данном случае рубля) по отношению к так называемым твердым валютам (доллар или евро), так и в периоды резкого изменения этого курса (стремительной девальвации национальной валюты).

 

Если внимательно посмотреть на последний график, можно отчетливо увидеть тенденцию того, что стоимость недвижимости в рублях и долларах США практически все время изменялась синхронно. Исключениями из общего тренда являются лишь два отдельных временных периода с марта по апрель 2014 года, а также с августа 2014 года и по сегодняшний день. Именно в эти периоды стоимостные индексы в рублях и долларах начинали изменяться «в противофазе» – на фоне спадающих долларовых цен, цены в рублях наоборот возрастали.

 

Что же это за периоды и почему во время них происходит некое «расхождение» цен? Ответить на этот вопрос очень просто, если вернуться к самому первому графику официального курса рубля. Из него четко видно, что именно с марта по апрель 2014 года, а также с августа 2014 года и по январь 2015 года российский рубль начинал достаточно резко девальвировать по отношению к американской валюте.

 

Данные выводы очень хорошо коррелируют с изложенными в августе прошлого года материалами, посвященными аналогичным исследованиям украинского рынка купли-продажи недвижимого имущества. Отличительными чертами здесь является только то, что абсолютный уровень доверия россиян к рублю на сегодняшний день находится на более высоком уровне, нежели уровень доверия украинцев к своей национальной валюте. Напомним, что гривна с момента введения ее в оборот (в 1996 году) резко девальвировала уже трижды: в 1998 году почти в три раза (до около 5 UAH с 1.8 UAH за доллар), в конце 2008 года – почти вдвое (до 8 UAH/USD), за 2014 год – почти в два раза (до 16 UAH/USD). Продолжает свое еще более стремительное падение украинская валюта и в 2015 году, потеряв более чем 60% своей стоимости всего за первые полтора месяца текущего года.

 

Следует отметить, что данные отличия по уровню доверия населения, безусловно, вносят свой вклад в величину абсолютных изменений (расхождений) стоимостных индексов, выраженных в национальных валютах. Так, например, при абсолютно одинаковых уровнях девальвации российского рубля и украинской гривны, цены на недвижимость в России и Украине соответственно, выраженные в национальных валютах каждой из стран, будут расти с разными темпами (рублевые цены в России – медленнее, гривневые цены в Украине – стремительнее). Следовательно, приведенные в августе прошлого года эмпирические зависимости динамики изменения стоимости недвижимости, на практике применимы исключительно для украинского рынка (поскольку учитывают именно его национальные особенности), и не могут использоваться чисто механически для анализа российского рынка недвижимости.

 

Если же полностью абстрагироваться от абсолютных значений индексов, то общая динамика (тенденция) поведения рынков недвижимости обоих государств носит практически аналогичный характер.

 

 

ЧАСТЬ 4. ДИНАМИКА РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА КИЕВА

 

Согласно обзору вторичного рынка жилой недвижимости города Киева за январь 2015 года, предоставленного Информационно-аналитическим порталом «Столичная недвижимость» (www.100realty.ua), общая динамика (тенденция) поведения рынка носит абсолютно идентичный характер к тому, что был описан ранее – на фоне стремительно девальвирующей национальной валюты гривневые и долларовые цены «расходятся» (цены в долларах – снижаются, в украинской валюте – наоборот растут).

 

 

Динамика стоимости 1 кв.м «дешевого» и «дорогого» жилья

на вторичном рынке жилой недвижимости Киева

 

image-6

Источник информации: www.100realty.ua

 

 

Динамика средней цены предложения квартир

на вторичном рынке жилой недвижимости Киева

 

image-7

Источник информации: www.100realty.ua

 

 

Последние два графика настолько красноречиво подтверждают описанные ранее зависимости, что предлагаем читателю проанализировать их самостоятельно. Как говорится, комментарии здесь излишни.

 

 

ЧАСТЬ 5. ПРОГНОЗ

 

Известно, что давать прогнозы – дело не благородное, но мы все же рискнем. И так, что же будет с ценами на недвижимость в Украине, учитывая стремительную девальвацию украинской гривны по отношению к доллару США, которая имеет место быть с начала 2014 года?

 

На сегодняшний день национальная валюта Украины, начиная с декабря 2013 года, обесценилась почти в 3.5 раза (с 8 UAH/USD к почти 28 UAH/USD). На практике это означает, что все «старые» (имеющие место быть по состоянию на декабрь 2013 года) долларовые цены следует умножать на поправочный коэффициент – 0.64. В свою очередь, все «старые» гривневые цены следует умножать на поправочный коэффициент – 2.25.

 

Насколько мы правы, покажет время, а сейчас всем нам остается только ждать, питая надежды на наше с вами светлое будущее.

 

 

ВЫВОДЫ

 

С момента первой публикации материала, посвященного исследованию того, как изменяется стоимость недвижимости в долларовом и гривневом эквивалентах, когда курс гривны по отношению к доллару США в течении достаточно ограниченного срока претерпевает существенных изменений, прошло почти шесть месяцев, но изложенные в материале закономерности не просто не утратили свою актуальность, а совсем наоборот, прогнозные эмпирические зависимости динамики изменения стоимости недвижимости стали получать свое подтверждение на практике.

 

Учитывая данный факт, представляется целесообразным каждому практикующему оценщику, при использовании сравнительного методического подхода, применять эти эмпирические зависимости для «актуализации» стоимости предложения аналогов на дату оценки конкретного объекта, если в период между датой публикации соответствующего объявления и датой оценки имели место быть курсовые изменения, связанные с девальвацией украинской национальной валюты.

 

В этом случае ранее представленные эмпирические зависимости, а именно:

 

image-8

 

необходимо использовать, принимая в качестве «новой» стоимости недвижимого имущества в долларовом и гривневом представлении соответствующую «актуализированную» стоимость аналога на дату оценки, а в качестве «старой» стоимости недвижимого имущества – соответствующую стоимость аналога на дату его публикации. В свою очередь, коэффициент изменения курса необходимо рассчитывать, исходя из соотношения курсов соответствующих валют на дату оценки и на дату публикации объявления об объекте-аналоге.

 

Такой подход к «актуализации» стоимости предложения аналогов на дату оценки конкретного объекта в условиях стремительной девальвации украинской гривны позволит оценщику нивелировать фактор «ретроспективности» публикации объявлений об объектах-аналогах в условиях высокой степени волатильности рынка.