Ирина Левыкина: Проблема обоснования ставки капитализации
МЕНЮ
ПЕРСПЕКТИВА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

ИРИНА ЛЕВЫКИНА: ПРОБЛЕМА ОБОСНОВАНИЯ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

23 января 2018 года

 

Перед мыслящим оценщиком всегда актуальной была проблема выбора и обоснования ставки капитализации при реализации доходного подхода. Кризисные ситуации в экономике только обостряют данные проблемы, т.к. привычные (что не есть синонимом правильные) процедуры, которые применялись годами в более или менее стабильных экономических условиях, приводят к абсурдным и нелогичным результатам в изменившихся условиях. В этой связи существует необходимость более подробно остановиться на возможных вариантах реализации метода рыночной экстракции для расчета ставки капитализации в сложившейся ситуации.

 

 

Irina-Levykina-The-problem-of-justifying-the-capitalization-rate

 

 

Как утверждает ведущий оценщик УОО Левыкина Ирина Александровна в своей авторской статье на тему «Проблема обоснования ставки капитализации» первый раз с этим специалисты по оценке столкнулись в конце 2008 года, когда цены на недвижимость стали стремительно падать, резко уменьшился спрос на аренду, а, следовательно, упали арендные ставки. В этой ситуации оценщики, которые по накатанной схеме пытались применить метод прямой капитализации с расчетом ставки капитализации всеми любимым методом кумулятивного построения, по причине роста депозитных ставок (в 2008 году средневзвешенная ставка по депозитам в иностранной валюте составляла – 5,4%, а в 2009 году – 9,2%) показывали в своих отчетах ставку капитализации на уровне 25%-30%. В итоге результаты сравнительного подхода, даже несмотря на резкое снижение цен предложения, очень значительно превышали результаты расчета стоимости методом прямой капитализации.

 

Чтобы как-то объяснить возникшую проблему, в оценочной среде стали говорить и писать о невозможности применения сравнительного подхода в кризисных условиях. Без сомнения, трудности корректного применения сравнительного подхода существовали и ранее и, тем более, возросли в условиях кризиса, стоит только вспомнить необходимость корректировки на дату, на курс доллара, на торг. Но по мнению автора, в изменившихся экономических условиях, прежде всего, проявились пробелы в понимании методологических основ доходного подхода и в особенности методов определения ставки капитализации. И в этот период, как своевременный ответ на возникшее желание разобраться, что же мы делаем не так, появился ряд статей, посвященных основам методов доходного подхода и корректности их применения.

 

Вдумчивое прочтение этих материалов помогает понять, что, к сожалению, оценщики очень часто пренебрегают требованиями по применению данных методов. С момента публикации статей прошло более 5 лет, но большинство оценщиков так и не сочли необходимым что-то менять в своей привычной схеме расчетов, они по-прежнему пренебрегают определенной частью методологических требований, обоснованностью и минимизацией субъективных допущений, – утверждает Левыкина И.А.

 

Автор акцентирует внимание на том, что в случае, если оценщик использует метод прямой капитализации и при этом не применяет метод рыночной экстракции для расчета ставки капитализации, ему необходимо указывать и обосновывать допущения и ограничения по использованию моделей для определения ставки капитализации.

 

Более того, при оценке объекта, текущее состояние которого позволяет его эксплуатировать в соответствии с вариантом наиболее эффективного использования, наиболее корректным, и что немаловажно, требующим минимального количества допущений и обоснований, является метод прямой капитализации, предполагающий расчет ставки капитализации только методом рыночной экстракции.

 

Упоминание метода рыночной экстракции для расчета ставки капитализации встречается практически во всех нормативных и методологических источниках, но вот описание процедур применения данного метода можно встретить не так часто. В связи с этим в статье автор подробно останавливается на нескольких вариантах реализации метода рыночной экстракции (классический метод рыночной экстракции, применение регрессионного анализа для расчета ставки капитализации, модифицированный метод рыночной экстракции), которые могут использоваться в практической оценочной деятельности.

 

В завершении статьи автор выражает надежду, что предложенные варианты реализации метода рыночной экстракции будут востребованы оценщиками, тем более, что их применение при условии корректного выполнения всех методологических требований, по мнению автора, требует значительно меньше обоснований по принятым допущениям и прогнозам.

 

С полным текстом авторской статьи «Проблема обоснования ставки капитализации», подготовленной ведущим оценщиком УОО Левыкиной Ириной Александровной, можно ознакомиться здесь.