Актуальность и возможности применения математических методов при оценке имущества
МЕНЮ
ПЕРСПЕКТИВА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

АКТУАЛЬНОСТЬ И ВОЗМОЖНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ

МАТЕМАТИЧЕСКИХ МЕТОДОВ ПРИ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА

 

22 января 2018 года

 

Определение рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены продажи имущественных прав, принятое в Международных и Европейских стандартах оценки обусловлено стохастической природой самого рынка прав на собственность, как экономической системы, функционирование которой происходит под влиянием множества факторов, которые, с математической точки зрения, могут и должны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий показатель – рыночную стоимость. Всё это предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного статистического анализа.

 

 

The-relevance-and-possibilities-of-applying-mathematical-methods-in-assessing-property

 

 

Определение рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены продажи имущественных прав, принятое в Международных и Европейских стандартах оценки обусловлено стохастической природой самого рынка прав на собственность, как экономической системы, функционирование которой происходит под влиянием множества факторов, которые, с математической точки зрения, могут и должны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий показатель – рыночную стоимость. Всё это предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного статистического анализа.

 

Именно этой проблеме и посвящена статья «Актуальность и возможности применения математических методов при оценке имущества» (автор – ведущий оценщик УОО Левыкина Ирина Александровна), в которой, в частности, идет речь о том, что применение математических методов в оценке возможно при реализации многих оценочных процедур:

 

  • выполнении исследований по анализу рынка сопоставимых объектов;

 

  • определение ставки капитализации в доходном подходе;

 

  • прогнозирование различных показателей при дисконтировании денежных потоков;

 

  • согласование результатов оценки.

 

В то же самое время, по словам автора, наиболее эффективно математические методы можно применять при реализации сравнительного подхода в оценке имущества. В статье представлен алгоритм действий и рассуждений оценщика в процессе выбора того или иного метода для реализации сравнительного подхода, исходя из качества и количества исходной информации по объектам-аналогам, который для наглядности представлен в виде блок-схемы.

 

При наличии достаточно большого количества данных об объектах-аналогах предпочтение следует отдавать статистическим методам, позволяющим выявить закономерности на фоне случайностей; строить многофакторные модели оценки и на их основе получать обоснованные выводы и прогнозы. В мировой оценочной практике применение статистических методов уже давно является скорее нормой, чем исключением. Подтверждением чего служат рекомендации Европейских стандартов оценки и монографии ведущих специалистов.

 

Однако при ограниченном количестве данных об аналогичных объектах корректное применение статистических методов становится проблематичным. В этом случае следует искать другие более или менее формализованные подходы к расчету поправок, учитывающих различия между объектом оценки и аналогами. На этом этапе выбор метода определения корректирующих поправок прежде всего зависит от степени существенности выявленных различий между аналогами и объектом оценки. Если удалось подобрать близкие аналоги, то можно ограничится более простыми в вычислительном плане методами.

 

Определение существенности и несущественности отличий на самом деле является отдельной проблемой, требующей строгого научного исследования. Но чаще всего оценщики с большим опытом работы могут выработать свой подход в этом вопросе.

 

Автор акцентирует внимание также на том, что в отдельную группу в представленном алгоритме выделены математические методы не критичные к строгому подбору аналогов и позволяющие получить достаточно точные результаты даже при отсутствии близких по своим характеристикам аналогов, что является неоценимым их преимуществом. Общий принцип данной группы методов заключается в определении стоимости объекта оценки как средневзвешенной величины цен аналогов, при этом весовые коэффициенты рассчитываются с учетом меры близости аналога и объекта оценки по каждому фактору сравнения. Данная группа методов базируется на математических процедурах, позволяющих максимально уменьшить субъективизм оценщика, – утверждает Левыкина И.А.

 

С полным текстом авторской статьи «Актуальность и возможности применения математических методов при оценке имущества», подготовленной ведущим оценщиком УОО Левыкиной Ириной Александровной, можно ознакомиться здесь.