МЕНЮ
АСО БАЗА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ:

НА ЧТО МОГУТ РАССЧИТЫВАТЬ УКРАИНЦЫ (ЧАСТЬ 2)

 

03 мая 2017 года

 

По состоянию на сегодняшний день в прямой или косвенной форме рынок земли сельскохозяйственного назначения отсутствует только в шести странах мира: Северной Корее, Кубе, Китае, Венесуэле, Конго и Украине. Политические элиты этих государств, как в прочем и в нашей стране, ссылаются на возможную экспансию земель внутренними или транснациональными корпорациями с последующим подрывом продовольственной безопасности страны в целом, как основную причину отрицания возможного развития свободного рынка. Но мировой опыт говорит об обратном.

 

 

Vartist-zemli-silskohospodarskoho-pryznachennya-chastyna-2-1

 

 

Дана стаття є логічним продовженням циклу матеріалів, присвячених перспективі проведення земельної реформи в Україні. Інформацію підготовлено кореспондентом СЕГОДНЯ.UA Віталієм Андроніком, на підставі офіційних даних Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, а також аналітичного дослідження незалежної групи макроекономічного аналізу та прогнозування IMF Group (Independent Macroeconomic Forecasts Group).

 

З 2002 року в Україні діє заборона на продаж і купівлю сільськогосподарських угідь. Існуючий мораторій забороняє продати ділянку або взяти кредит під заставу. Планувалося, що дана міра буде виключно тимчасовою – до прийняття закону про обіг землі. Проте за 15 років цього так і не відбулося. Таким чином, сім мільйонів українців сьогодні не можуть повністю розпоряджатися своїми паями. Згідно із законом власник сільськогосподарської землі може обробляти її самостійно або здати в оренду. Однак на початку квітня Кабінет міністрів України поставив за мету до 2020 року створити ринок землі. А в угоді з Міжнародним валютним фондом уряд пообіцяв прийняти до травня необхідні закони.

 

 

ВЛАСНИКИ ПАЇВ ЗДАЮТЬ УГІДДЯ ЗА БЕЗЦІНЬ,

І НАМАГАЮТЬСЯ ПРОДАТИ В ОБХІД ЗАКОНУ

 

В Україні орендарі платять власникам земельних ділянок загалом 1093 гривень за гектар на рік. На острівній Мальті за гектар сільськогосподарської землі платять 116 доларів. За нинішнім курсом це 3116 гривень. Вартість українських чорноземів недооцінюється через порушення в країні прав власності, вважаю експерти. Аналітики IMF Group Ukraine підрахували: регулярне продовження мораторію за 16 років призвело до недооцінки вартості угідь на 52%-76% (згідно двох паралельних розрахунків).

 

У 2001 році в країні почали земельну реформу – 7 (сім) мільйонів українців отримали сільськогосподарські паї в приватну власність. Однак у 2002 році Верховна Рада заборонила продавати і купувати землю на перехідний період. У підсумку, 16 років вирішували чи дозволяти угіддя виставляти на торги іноземцям та скільки землі може купити одна людина. У 2016 році в восьмий раз парламентарі продовжили мораторій до 01 січня 2018 року. Пайовики за законом можуть здавати ділянки в оренду, міняти на іншу, передавати у спадок або працювати на ній самостійно. Разом з тим українці не можуть продати землю, поміняти цільове призначення, внести в статутний капітал підприємства або передати в заставу.

 

 

Vartist-zemli-silskohospodarskoho-pryznachennya-chastyna-2-2

Середня вартість оренди землі по регіонах України

 

 

Такі обмеження суперечать Конституції України і не дають землевласникам розпоряджатися власністю, впевнена старший юрист компанії «ОМП» Вікторія Кіпріянова. Порушуються відразу чотири статті головного закону: ст.14, 21, 22 і 41.

 

«Фактично, мораторій – порушення конституційного права. Громадянин України за Конституцією має право вільно розпоряджатися власністю. А це норми прямої дії», – коментує юрист.

 

Українці навчилися обходити закон і продавати угіддя. Один із способів, коли хлібороб віддає ділянку за договором емфітевзису на 100-200 років. До угоди додається заповіт і довіреність на управління паєм. Використовують і схеми через суд: пайовик нібито заборгував велику суму і в рахунок цього стягує ділянку. Ще один варіант – договір обміну: великий пай за гроші міняють на нерівноцінний.

 

 

ЩО ДАСТЬ ВІДМІНА МОРАТОРІЮ

 

«Я отримала 2,6 гектара. Здала землю на 10 років – вже якраз термін підходить. Отримую за неї 3560 гривень на рік. Але я така, щоб вже продати ділянку і не морочити собі голову. А де ж візьмеш покупця?», – скаржиться пенсіонерка з Херсонської області Олена Коваленко.

 

Скасування мораторію дасть землевласникам свободу вибору і зробить землю вигідною власністю, вважає аналітик компанії Easy Bussines Дмитро Лівч. А підприємства зможуть купувати землю і підвищити надійність бізнесу.

 

«Після створення ринку, пайовики будуть здавати землю в оренду за ринковою ціною. Зможуть продати угіддя або взяти кредит під заставу, щоб купити техніку і найняти людей для її обробки. Якщо ми говоримо про землю як актив, то її вартість виросте до 5 тисяч доларів за наступні 10 років. Для агропідприємств ринок стане прозорішим і надійнішим. Бізнес буде зацікавлений, щоб їх земля зберігала родючість і продуктивність. А так компанії тільки виснажують чорноземи, оскільки ділянки не їх, а вартість оренди низька», – говорить економіст.

 

Зняття заборони продавати землю буде не вигідно «чорним» аграріям, вважає директор Українського клубу аграрного бізнесу Тарас Висоцький: «Не весь агробізнес чесний. Частина власників офіційно не орендують землю і не платять податки. Ось їм буде не вигідно відкриття ринку, а ті компанії, які працюють за законом – на них це не вплине».

 

В IMF Group Ukraine прогнозують: після скасування мораторію вартість української землі зросте з 1100 до 2755 доларів за перші п’ять років. Вигоду отримають і пайовики, і агропідприємства. Наприклад, з 2015-го Держгеокадастр віддають в оренду державні землі за ринковим принципом через електронний аукціон. За рік орендна плата на державні угіддя виросла на 27%. При цьому в країні 27,7 мільйонів гектар розпайовано і 10,5 мільйонів – у державній власності.

 

 

Vartist-zemli-silskohospodarskoho-pryznachennya-chastyna-2-3

Інфографіка: IMF Group Ukraine

 

 

На початку квітня Кабінет Міністрів затвердив план пріоритетних дій до 2020 року. Серед них земельна реформа. Однак тривають суперечки, яку модель ринку вибрати Україні. Економіст і засновник маркетингової компанії Geo-M Максим Зінченко впевнений, відкриття ринку землі не збільшить врожайність, і не підвищить вартість сільгосппродукції на міжнародному ринку.

 

«Це не залучить інвестиції в країну через військові дії і поганий бізнес-клімат. З доходом по 1300 гривень пенсіонери швидко продадуть землю за 300 доларів, як це сталося в Литві. А уряд розрахується з кредитами. Населення отримає якісь кошти, які просто витратить. У продажу землі зацікавлені в першу чергу кредитори і міжнародні корпорації», – говорить експерт.

 

 

ЯКИМ ПОВИНЕН БУТИ РИНОК ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ

 

Кабмін ще в 2015 році подав до Верховної Ради законопроект про обіг земель. За проектом, купити землю зможуть:

 

  • українці з аграрною освітою або досвідом роботи в сільському господарстві;

 

  • держава, сільські та місцеві ради;

 

  • іноземці, які отримали угіддя у спадок (але протягом року вони будуть зобов’язані продати ділянку).

 

У законопроекті пропонується ввести ринок землі в два етапи. У перші два роки після прийняття закону на продаж виставляються тільки державні та комунальні угіддя. Потім – приватні паї. При цьому землю можна буде продати лише через оголошення на сайті держпідприємства, яке створять після прийняття закону. Купити землю дозволять лише за безготівковим розрахунком і не більше 200 га на людину.

 

Нещодавно, прем'єр-міністр Володимир Гройсман заявив, що іноземці не зможуть купувати українську землю: «Ми можемо створити модель ринку земель, яка дозволятиме тільки фізичним особам-українцям між собою продавати землю, яка їм належить. І на цьому питанні поставити крапку. Ніяких погроз не буде. Я не підтримаю земельну реформу, яка може бути використана або великими агрохолдингами, або умовно іноземцями, які могли б приїхати в Україну і скуповувати землю».

 

Дмитро Лівч вважає, що максимальний ефект дасть тільки вільний ринок без обмежень для іноземців і площами в одні руки. «Ринок землі повинен бути вільним і регулюватися ринковими механізмами. Вартість оренди в Україні в середньому 40 доларів за гектар, в Західній Європі – 350 доларів. Мораторій створює пільгові умови для агрохолдингів. Підприємства за безцінь орендують паї у землевласника, а отримують із землі набагато більше. Ліберальний ринок без обмежень принесе Україні в перші 10 років 100 мільярдів доларів», – говорить експерт.

 

Замість введення ринку держава повинна гарантувати інвесторам безпеку, поліпшувати умови ведення бізнесу і знижувати податки, вважає Максим Зінченко: «Мені бачиться розумною модель довгострокової оренди землі. Але вважаю, що у відповідний час, за низки умов, відкриття ринку землі може бути корисно для економіки».

 

Хоч, за словами аналітиків, агрофірми користуються дешевою орендною платою за землю, агробізнес виступає за скасування мораторію. Вводити ринок потрібно поетапно, вважає генеральний директор Українського клубу аграрного бізнесу Тарас Висоцький.

 

«Ми підтримуємо спочатку введення ринку державних земель. Потім повноцінний ринок за участю паїв. Наше об’єднання вважає, що не повинно бути ніяких обмежень по площі і типу власності. Все одно хто використовує землю. Головне, щоб за цільовим призначенням і без шкоди екології. Заборона на продаж землі іноземцям повинна бути тільки на перехідному етапі. Після скасування мораторію потрібно три-п’ять років щоб сектор економічно зміцнився до міжнародних показників», – відзначає експерт.

 

Для відкриття ринку землі зняття мораторію недостатньо. Парламенту потрібно буде прийняти закон про обіг землі і встановити правила об’єднання ділянок, оскільки окремі ділянки ніхто не обробляє. Але Кабмін пообіцяв Міжнародному валютному фонду прийняти закони до кінця травня 2017 року.

 

Очікувати різкого зростання економіки за рахунок агросектору не варто, вважає Максим Зінченко. У світі немає країн з високим рівнем життя, де основа економіки – сільське господарство.

 

«У США частка АПК обчислюється двома відсотками. У нас – 12%. Розвиток технологій в АПК йде в бік механізації і автоматизації, що скорочує кількість робочих місць. Простий приклад, хороший урожай для України – це грубо 60 мільйонів тонн зерна, населення приблизно 40 мільйонів осіб, разом 1,5 тонни на одну людину. Вартість зерна зараз не перевищує 100 доларів за тонну. Маємо 150 доларів на людину в рік. Для порівняння, ВВП на людину в Україні складає 8 тисяч доларів, у Польщі – 25 тисяч», – додає економіст.

 

 

МІЖНАРОДНИЙ ДОСВІД

 

Згідно аналітичного дослідження незалежної групи макроекономічного аналізу та прогнозування IMF Group (Independent Macroeconomic Forecasts Group) станом на сьогоднішній день у прямій або непрямій формі ринок землі сільськогосподарського призначення відсутній тільки в шести країнах світу: Північній Кореї, Кубі, Китаї, Венесуелі, Конго та Україні. Політичні еліти цих держав, як зокрема і в нашій країні, посилаються на можливу експансію земель внутрішніми або транснаціональними корпораціями з подальшим підривом продовольчої безпеки країни в цілому, як основну причину заперечення можливого розвитку вільного ринку. Але світовий досвід говорить про зворотне.

 

Так, наприклад, згідно досліджень Світового Банку, чим слабкіше захищені права власності землевласників, тим привабливішими стають сільськогосподарські землі країни для екстенсивного використання великими корпораціями. Це пов’язано з тим, що порушення прав власності призводить до недооцінки вартості землі. Великий бізнес, будучи спроможним захистити свої інтереси, користується цією перевагою і формує потрібний йому земельний фонд за допомогою скупки або довгострокової оренди землі за заниженими цінами. Україна – класичний приклад подібної ситуації. Регулярне продовження мораторію на обіг сільськогосподарських земель на протязі 16 років призвело до недооцінки реальної вартості української землі на 52%–76% (згідно двох паралельних розрахунків). Відповідним чином це відобразилося на конкурентній структурі аграрного сектору: тільки за 2008-2015 роки питома вага підприємств із земельним фондом більше 10 тисяч гектар виріс з 8,1% до 17,7%. Не змусив себе чекати і приплив іноземних інвестицій в ті галузі АПК, які є найбільш виснажливими по відношенню до якості ґрунтів.

 

Що в таких умовах може зробити український уряд для поліпшення ситуації? Перший крок до вирішення проблеми – її усвідомлення. На жаль, в законодавчій гілці влади відсутнє розуміння глибини структурної кризи українського АПК. Більш того, з 2001 року відсутня будь-яка стратегія розвитку земельних відносин і бачення сільського господарства через 10 або 20 років. Наша земельна політика зводиться до одного інструменту – мораторію на введення земель в оборот. Звичайно, як тимчасовий інструмент, його можна було виправдати. Але зараз Україна, враховуючи досвід не тільки Західної Європи, але і постсоціалістичних країн, має всі шанси успішно завершити земельну реформу.

 

«Існує всього дві причини консервації землі в формі мертвого капіталу: лобіювання з боку агрохолдингів і корупція. Якщо інтерес перших описаний вище, то інтерес держави полягає в управлінні 25% земельного фонду України або 10 мільйонами гектар без необхідності звітувати про їх стан, спосіб використання та отримані доходи. При побудові цивілізованого ринку землі ці масиви будуть передані спеціальному регулятору, який відповідатиме за їх прозору приватизацію. Відповідно, зміниться основна функція державних земель – регулятор ринку, що володіє переважним правом покупки, буде використовувати їх виключно в якості оборотного капіталу. Таким чином, скасування мораторію унеможливить незаконне використання державних земель або їх передачу в оренду пов’язаним особам. Таким чином, сьогодні ми можемо використовувати інструменти західної економічної науки і побороти корупцію шляхом знищення приводів до її виникнення», – стверджують Михайло Кухар та Григорій Кукуруза, економісти IMF Group of Ukraine.