МЕНЮ
АСО БАЗА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ:

ПРАКТИКА СОЕДИНЕННЫХ ШТАТОВ АМЕРИКИ

 

26 апреля 2017 года

 

Существующий ныне в Украине порядок уплаты налога на недвижимость вызывает много нареканий, как среди представителей экспертной среды, так и общественности. Связано это прежде всего с тем, что размер налога за отчетный год в настоящее время зависит от чисто административных факторов, которые никоим образом не учитывают реальные рыночные условия, а потому не отвечают критерию справедливости, что очень часто приводит к абсурдным ситуациям, когда, например, владельцы недвижимости в областных и районных центрах, или даже поселках городского типа и обычных селах, вынуждены платить значительно больший налог, чем владельцы элитной недвижимости в самом центре столицы. Для того чтобы понять, как можно исправить данную ситуацию, проанализируем существующий ныне порядок налогообложения недвижимого имущества в Соединенных Штатах Америки.

 

 

Evaluation-of-property-tax-purposes-by-the-example-of-the-United-States-01

 

 

Існуючий нині в Україні порядок сплати податку на нерухомість викликає багато нарікань як серед представників експертного середовища, так і громадськості. Пов’язано це, насамперед, з тим, що розмір податку за звітний рік нині залежить від трьох основних факторів: площа нерухомості (загальна кількість квадратних метрів), ставка податку в розрахунку на квадратний метр оподатковуваної площі (може коливатися в діапазоні від 1% до 1,5-3% від мінімальної заробітної плати, визначається і затверджується безпосередньо місцевою владою – органами місцевого самоврядування), розмір мінімальної заробітної плати у звітному році (наприклад, у звітному 2016 році – 1378 UAH, а вже з 01.01.2017 – 3200 UAH), який встановлюється Законом України «Про державний бюджет України» на відповідний календарний рік. Проте зазначені вище фактори є суто адміністративними і жодним чином не враховують реальні ринкові умови, а тому не відповідають критерію справедливості, що дуже часто призводить до абсурдних ситуацій, коли, наприклад, власники нерухомості в обласних та районних центрах, або ж навіть селищах міського типу та звичайних селах, вимушені платити значно більший податок, аніж власники елітної нерухомості у самому центрі столиці.

 

Для того, щоб зрозуміти, як можна виправити дану ситуацію, проаналізуємо існуючий нині порядок оподаткування нерухомого майна в Сполучених Штатах Америки на прикладі конкретного округу південноамериканського штату Техас (Texas), американська абревіатура штату – TX.

 

 

Evaluation-of-property-tax-purposes-by-the-example-of-the-United-States-02

 

 

Штат Техас (Texas) розташований на півдні Сполучених Штатів Америки, займає друге місце по території в США (близько 700 тисяч квадратних кілометрів) після Аляски і друге місце після Каліфорнії за чисельністю населення (близько 27 мільйонів чоловік). Техас є одним з центрів американського сільського господарства, скотарства, освіти, нафтогазової та хімічної промисловостей, а також фінансових інститутів.

 

Штат Техас включає в себе 254 територіальні округи – більше, аніж будь-який інший штат США. Кожен з округів управляється комісією, що складається з 4 (чотирьох) членів, які обираються населенням округу в чотирьох виборчих округах (розподілені за чисельністю виборців). Окружний суддя, який є також головою комісії, обирається всім населенням округу. Такі посади, як шериф і начальник податкової служби, також є виборними, проте їх бюджет призначається комісією округу. Всі вибори є таємними.

 

 

Evaluation-of-property-tax-purposes-by-the-example-of-the-United-States-03

 

 

З метою оподаткування нерухомого та інших видів майна кожен територіальний округ має свій власний, так званий, «Центральний Оціночний Округ» (The Central Appraisal District, CAD), за діяльність якого відповідає головний оцінювач (chief appraiser), який управляє персоналом, контролює витрати бюджету, адмініструє заявки, здійснює нагляд за щоденною роботою офісу. Центральний Оціночний Округ (CAD) координує роботу всіх наявних в окрузі незалежних муніципальних податкових офісів (Tax Office), шляхом надання їм оперативної та актуальної інформації щодо ринкової вартості майна, яке підлягає оподаткуванню. Таким чином, Central Appraisal District в межах свого округу надає державним та місцевим податковим юрисдикціям оціночні послуги та інформаційну допомогу з питань оподаткування майна, яке здійснюється на справедливій та рівній основі, економічно ефективним чином. Діяльність кожного CAD контролює Рада Директорів (Board of Directors), яка в першу чергу відповідає за відбір та призначення головного оцінювача (chief appraiser), а також затвердження річного бюджету.

 

Конкретну діяльність CAD розглянемо на прикладі Ламарського Оціночного Округу (Lamar County Appraisal District – Lamar CAD), роботу якого очолює головний оцінювач Джеррі Паттон (Jerry Patton, chief appraiser). Lamar CAD здійснює свою діяльність на території однойменного округу Ламар, який заснований у 1840 році, розташований у північно-східній частині штату Техас, має площу близько 2,4 тисячі квадратних кілометрів, населення округу становить близько 48,5 тисяч осіб, окружний центр – Паріс (Paris).

 

 

Evaluation-of-property-tax-purposes-by-the-example-of-the-United-States-04

 

 

На головній сторінці офіційного сайту Lamar CAD, зокрема, зазначається інформація про те, що метою діяльності даного оціночного округу є надання користувачам корисної і точної інформації, а також допомога у пошуку всіх необхідних даних, пов’язаних зі сплатою податку на нерухомість в окрузі Ламар (Техас, США). Ламарський Оціночний Округ націлений на обслуговування громадян, які належать до даної громади, усіляко забезпечуючи умови, за яких би оподаткування нерухомості в окрузі Ламар було справедливим і рівним.

 

З цією метою Lamar CAD, зокрема, здійснює щорічне публічне оприлюднення розміру ставки капіталізації, яка буде використовуватися для оцінки майна, що підлягає оподаткуванню. Станом на сьогоднішній день, розмір ставки капіталізації для житлової нерухомості знаходиться в діапазоні 9,00%-10,50%.

 

Також Lamar CAD публікує щорічні звіти (Local Annual Reports), у яких відображає структуру майна в окрузі, вартість цього майна, динаміку зміни вартості в часі, розмір податкових платежів, які плануються до надходження, а також цілу низку іншої цікавої та актуальної інформації.

 

Паралельно з цим ведеться електронний реєстр нерухомості, у якому існує можливість для користувача здійснювати пошук як за власником майна, так і за адресою майна чи унікальним ID (Property ID). До кожного унікального ідентифікаційного номеру нерухомості (Property ID) прикріплена інформація щодо адреси майна, власника майна, типу майна, кадастрового номеру земельної ділянки, поточної вартості даного майна та розміру податків, необхідних до сплати у звітному році (з урахуванням наявних пільг та дисконтів, передбачених податковим законодавством). Всю вищезазначену інформацію можна також аналізувати у зручному форматі інтерактивної карти (геоінформаційного слою). Вся інформація є відкритою і доступною в режимі 24/7 будь-якому користувачу мережі Інтернет.

 

Діяльність Lamar CAD чітко регламентована і здійснюється у відповідності до затвердженого календарного плану на рік, в якому передбачено, зокрема, що:

 

  • до 31 січня кожного року головний оцінювач (chief appraiser) повинен сформувати повний перелік майна в окрузі, яке підлягає оцінці з метою подальшого оподаткування (окрім нерухомого майна до цього переліку включаються також автомобілі, човни та навісні двигуни для човнів, а також важке обладнання та устаткування);

 

  • до 30 квітня кожного року County Appraisal District (CAD) приймає уточнюючі заявки від платників податків, проводить попередню оцінку майна та розсилає кожному власнику нерухомості інформаційне повідомлення, у якому зазначає поточну вартість майна, наявні у платника податку пільги та суму податкових платежів у звітному році. Так, наприклад, згідно цьогорічного повідомлення місцевої газети «The Paris News» наприкінці квітня поточного року Lamar CAD надіслало вже близько 30 000 таких повідомлень. Дане повідомлення не є податковим векселем, а його основною метою є інформування власника майна щодо розміру потенційних податків;

 

  • до 31 травня, у разі незгоди платника податків із визначеною фахівцями Lamar CAD вартістю майна, кожен з них в індивідуальному порядку може оформити в режимі он-лайн (прямо на сайті Lamar CAD) аргументовану апеляційну скаргу. Порядок та строки подання скарги чітко регламентуються в інформаційному повідомленні, про яке йшла мова в рамках попереднього етапу;

 

  • до 20 липня спеціальна Наглядова Оціночна Рада (The Appraisal Review Board, ARB) затверджує остаточну оціночну вартість майна, за умови якщо загальна кількість оцінок у вартісному вираженні, що перебувають в процесі оскарження не перевищує 5% від загальної вартості оцінюваного майна. Саме ARB, до складу якої входить група незалежних фахівців, які призначаються Радою Директорів (Board of Directors), вирішує спори між платниками податків та County Appraisal District (CAD). При цьому головний оцінювач (chief appraiser) не може жодним чином впливати на будь-кого з членів ARB, а члени ARB, в свою чергу, не можуть впливати на роботу головного оцінювача (chief appraiser) та підпорядкованого йому County Appraisal District (CAD), а також впливати на результати оцінки майна, у випадку, коли вони не були оскаржені платником податку. Таким чином, ARB виступає своєрідним першим контролюючим рівнем в загальній системі оподаткування нерухомості;

 

  • до 31 липня має бути повністю затверджена остаточна вартість майна, а відповідна інформація доведена до відома всіх наявних в окрузі податкових офісів (Tax Office);

 

  • з 01 серпня податкові офіси (Tax Office) готують відповідні податкові векселі, затверджують індивідуальні графіки сплати податків, а також готують всі необхідні податкові зміни на наступний рік, якщо в цьому є необхідність;

 

  • до 01 жовтня податкові інспектори повинні відправити поштою всі остаточні рахунки для утримання податкових платежів.

 

Починаючи з 1979 року податкове законодавство Техасу вимагає сплату податку на нерухомість буквально від кожного її власника. Звільняється від оплати податку лише державна власність, майно, що належить церквам і школам, а також окремим категоріям населення – наприклад, інвалідам та особам віком старше 65 років. В офісі Lamar CAD безпосередньо працює близько двох десятків оцінювачів. Всі вони є членами Техаської Асоціації Оціночних Округів (The Texas Association of Appraisal Districts, TAAD).

 

З усього вищенаведеного можна зробити деякі висновки. Абсолютно зрозуміло, що повністю скопіювати американську модель оподаткування нерухомості вже прямо зараз в нинішніх українських реаліях практично не можливо. Цей процес є достатньо затратним як з точки зору фінансів, технічного та інформаційного забезпечення, так і з точки зору часових витрат. Проте одне вже зрозуміло однозначно – податок на нерухомість має чітко співвідноситись до ринкової вартості майна, а не повністю залежати від його площі та мінімальної заробітної плати в країні. Лише жорстка прив’язка до ринкової вартості конкретно визначеного індивідуального майна зможе зробити процес його оподаткування справедливим та таким, що реалізується на рівноправній основі по відношенню до всіх платників податків. Іншими словами, Україні не потрібно вигадувати власний велосипед, натомість потрібно рухатися по шляху, який вже давно проторений та апробований в розвинених країнах світу.

 

Реформа у цьому напрямку має бути комплексною і враховувати інтереси всіх зацікавлених сторін. Саме за таких умов в державі може бути створено цілу низку додаткових робочих місць, а податок на нерухомість справлятиметься з дотриманням принципів рівності та справедливості.

 

В свою чергу, місцеві громади отримають (за умови децентралізації відповідного податку) додаткові фінансові ресурси, які зобов’язані будуть направляти на розвиток та підтримку у належному стані інфраструктури відповідного регіону. Головною проблемою залишається лише те, щоб в процесі відповідного реформування державна політика була незалежною від впливу вузькокланових корпоративних сугубо фінансових інтересів. Має бути реалізована дієва система стримування та противаг.

 

Отже рецепт відомий… Потрібна лише політична воля!