Ошибка

СТЕПАН МАКСИМОВ: СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА НА ДЕПРЕССИВНЫХ РЫНКАХ

 

02 июля 2015 года

 

Доклад Председателя Всеукраинской Ассоциации Специалистов Оценки (АСО) Максимова Степана Иосифовича на тему «Стоимость имущества на депрессивных рынках», который был представлен слушателям на Третьей Ежегодной Одесской Конференции 26 июня 2015 года.

 

 

Степан Максимов: Стоимость имущества на депрессивных рынках

 

 

В своем докладе Степан Максимов раскрывает суть и приводит основные признаки депрессивного состояния рынка недвижимости в Украине, а также дает свои собственные прогнозы относительно перспектив развития данного сегмента рынка на ближайшие пять лет (до 2020 года).

 

Согласно данного прогноза снижение цен на недвижимость в пересчете на «твердую» валюту (доллар, евро) будет продолжаться в течение 2015-2018 годов. После определенной стагнации в 2019-2021 годах начнется постепенное повышение цен. Стоит подчеркнуть при этом, что данный прогноз касается оптимистического сценария развития событий. Кредитование крупного и малого бизнеса, а также частных домохозяйств (физических лиц) будет только снижаться в течение 2015-2020 годов. На рынке предложение имущества на продажу будет только расти вследствие реализации залогового имущества, увеличения объемов высвобождения имущества с хозяйственной деятельности предприятий в результате спада экономической деятельности, а также роста продаж личного имущества для получения средств на текущие неотложные нужды (проживание и т.п.).

 

Таким образом, в ближайшем будущем, вплоть до 2020 года, нет никаких перспектив на улучшение ситуации. Такую тенденцию развития сегмента рынка недвижимости в Украине оценщики должны учитывать уже сегодня при определении стоимости соответствующего имущества.

 

В связи с этим, автор выделяет три основные проблемы, которые возникли на сегодняшний день перед оценщиками, решение которых даст необходимый инструмент оценщикам для эффективного определения рыночной стоимости в условиях, когда рынок быстрее отсутствует, чем он есть.

 

 

ПРОБЛЕМА №1

 

Оценщики работают с объектами сравнения (продажи или аренды), информация о которых берется с рынка предложений, а не с рынка реальных сделок. В условиях депрессивного рынка возникает вопрос, как эффективно перевести цены предложений с даты их публикации на дату оценки?

 

 

ПРОБЛЕМА №2

 

На стабильных рынках скидка на торг обычно не превышает 5%. Подтверждением этому является опыт работ оценщиков на развитых рынках, где данные берутся из исторических сделок, а инфляция не превышает 3-4%. Возникает вопрос, какой же должна быть скидка на торг в условиях, когда инфляция высокая (15% и более), а цены (в твердой валюте) со временем только снижаются?

 

 

ПРОБЛЕМА №3

 

На стабильных рынках, где спрос и предложение обычно уравновешены и наблюдается значительное количество сделок с недвижимым имуществом, предпочтение отдается сравнительному подходу. Но какой из подходов будет более адекватным в условиях депрессивного рынка, когда происходит снижение реальных цен продажи (а значит и цен предложений) – сравнительный или доходный. Опыт оценки в условиях Великой депрессии 30-х годов дает основания считать, что доходный. Но если доходный, то тогда какую капитализацию следует применять – прямую или непрямую?

 

Развязывание этих проблем и предложение конкретных инструментов для их решения и является целью данного доклада.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ:

 

Степан Максимов: Стоимость имущества на депрессивных рынках

(доклад от 26.06.2015 в формате *.pdf)

 

 

readmore