МЕНЮ
ПЕРСПЕКТИВА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

ЧТО ЛЕЖИТ В ОСНОВЕ НЫНЕШНЕЙ НОРМАТИВНОЙ

ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ УКРАИНСКОЙ ЗЕМЛИ?

 

06 ноября 2021 года


Последняя экономическая оценка украинской земли была проведена в далеком 1988 году. Советские оценщики опирались на «Общесоюзную методику оценки земель» и «Указания о порядке проведения оценки земель». Все земли колхозов и совхозов оценивались по двум аспектам: общей оценке пашни, многолетних насаждений, сенокосов, пастбищ и сельскохозяйственных угодий в целом и отдельной оценке пашни. Собственно, именно результаты этой работы 33-летней давности и лежат в основе нынешней нормативной денежной оценки украинской земли, которая затем влияет на уплату налогов. Насколько эта оценка адекватна нынешней ситуации – вопрос риторический, как и то, почему перед открытием рынка земли не провели новую.

 

 

What-is-the-basis-of-the-current-normative-monetary-valuation-of-Ukrainian-land_01

 

 

В Україні діє механізм нормативно-грошової оцінки сільськогосподарської землі, який визначає мінімальну вартість кожного гектару. Ця вартість, в свою чергу, впливає на розмір обов'язкових виплат державі, зокрема – податків під час купівлі-продажу. Але в кожному окремому регіоні ця вартість – різна. В процесі розбору того, з чого складається ціна Depo.ua виявили, що нормативно-грошова оцінка проводиться за критеріями, визначеними ще до набуття Україною незалежності.

 

Завдяки відкритому ринку українська сільськогосподарська земля стала товаром, який можна вільно купувати і продавати. Водночас право власності на землю тягне за собою не лише право цією землею користуватись та на ній заробляти, а й породжує певні обов'язки. В першу чергу – зі сплати податків та інших обов'язкових платежів. Аби визначити умовну вартість землі для розрахунку всіх цих «повинностей» було розроблено систему нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь. Що це за система та як визначається вартість українських чорноземів і не тільки – розбиралося Depo.ua.

 

Отже, якщо земля є товаром, то вона, як будь-який товар, повинна мати свою ціну. Для визначення вартості сільськогосподарської землі існує два механізми: нормативна та експертна оцінка. Експертна оцінка – невід'ємний атрибут будь-якої угоди щодо землі. Його проводять з метою визначення ринкової вартості об’єкта. І зазвичай саме визначені експертними установами суми відображаються у цивільно-правових угодах щодо земельних ділянок та прав на них.

 

Нормативна ж грошова оцінка – прерогатива держави і здійснюється за встановленими державою правилами. Це фактично – нижній поріг ціни на кожен український гектар. Державі це потрібно, аби визначити розмір земельного податку, державного мита при обміні, успадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності та інших фіскальних опцій. І якщо у випадку проведення експертної оцінки спираються, переважно, на ринкові показники вартості того чи іншого наділу, то при нормативній оцінці застосовується своєрідна зрівнялівка, коли ціна визначається без врахування всіх особливостей тої чи іншої ділянки. Це – своєрідний показник «середньої температури по лікарняній палаті».

 

 

What-is-the-basis-of-the-current-normative-monetary-valuation-of-Ukrainian-land_02

 

 

Тобто можна сказати, що нормативна оцінка здійснюється у київських чиновницьких кабінетах. Факторами, які впливають на визначення ціни є дані з Державного земельного кадастру, Державного фонду документації із землеустрою, матеріалів природно-сільськогосподарського районування та бонітування ґрунтів у розрізі сільськогосподарських угідь. А також – ґрунтових обстежень минулих років – про це трохи згодом.

 

В результаті всіх цих чиновницьких досліджень щорічно з'являється такий собі «довідник показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні». Ціни в ньому виражаються у гривнях за гектар. А їх щорічне коригування відбувається з урахуванням грошової індексації.

 

 

What-is-the-basis-of-the-current-normative-monetary-valuation-of-Ukrainian-land_03

 

 

Як можна побачити, довідник визначає різну вартість землі не лише щодо її призначення та використання, а й може суттєво відрізнятись у різних регіонах. Якщо подивитись на нормативну вартість, наприклад, ріллі, то можна побачити, що найдорожчою є земля у Черкаській, Чернівецькій і Харківській областях. Тут кожен гектар, за нормативом, вартує 32-33 тисячі гривень. Тоді як у інших регіонах, як, наприклад, на Волині, ціна визначена на значно нижчому рівні.

 

Пояснення цього феномену в тому, що при проведенні оцінки ключовим показником, на який спираються оцінювачі, є сума потенційного доходу від використання землі як засобу виробництва протягом визначеного періоду часу.

 

Фактично йдеться про рівень рентного доходу – грошей, які можна виручити при максимально ефективному використанні земельної ділянки відповідно до її цільового призначення. Відтак, зрозумілою стає різниця нормативної вартості між ріллею, пасовищами, сіножатями та багаторічними насадженнями: за розрахунками чиновників, саме сади, чия вартість є найбільшою, дають найбільший рентний дохід. Тоді як використання землі в якості пасовищ – є найменш рентабельним.

 

 

What-is-the-basis-of-the-current-normative-monetary-valuation-of-Ukrainian-land_04

 

 

Проте дуже важко зрозуміти, чому, наприклад, пасовища на Вінниччині вартують 1500 гривень, а рівно такі ж ділянки на сусідній Кропивниччині оцінюються вчетверо дорожче. Звісно, враховується і екологічна ситуація, і якість ґрунтів. Але ці показники не дають прямої відповіді на таку величезну цінову різницю.

 

Відповідь криється в іншому – в так званій економічній оцінці земель. Ця економічна оцінка – рудимент радянської епохи, коли земля не могла вважатись товаром і, відповідно, ні про яку грошову оцінку, як це відбувалося у «капіталістів», йтися не могло. Тож радянська «економічна оцінка» виконувала роль замінника прямої грошової оцінки, адже державі так чи інакше потрібно було планувати та регулювати сільгоспвиробництво. А для цього потрібно було спиратись бодай на якісь показники виробничої ефективності земель.

 

Що цікаво – остання економічна оцінка української землі була проведена далекого 1988 року. Радянські оцінщики спирались на таку собі «Загальносоюзну методику оцінки земель» та «Вказівки про порядок проведення оцінки земель». Всі землі колгоспів та радгоспів оцінювалися за двома аспектами: загальною оцінкою ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ і сільськогосподарських угідь в цілому та зокремленою оцінкою ріллі. В її основу було покладено ефективність вирощування основних сільськогосподарських культур – традиційних зернових, кукурудзи, рису, цукрових буряків, соняшнику, льону, картоплі, овочів і кормових культур. Дослідники вираховували розмір валової продукції та окупність сільськогосподарського виробництва, досліджували ґрунти та шляхом математично-статистичного моделювання створювали оціночні шкали для різних регіонів.

 

Власне, саме результати цієї роботи 33-річної давнини і лежать в основі нинішньої нормативної грошової оцінки української землі, яка потім впливає на сплату податків тощо. Наскільки ця оцінка адекватна до нинішньої ситуації – питання риторичне, як і те, чому перед відкриттям ринку землі не провели нову.

 

 

Джерело інформації: Depo.ua