МЕНЮ
ПЕРСПЕКТИВА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

ВИКТОР ГЕРАСИМЕНКО: АНАЛИЗ РЕТРОСПЕКТИВНОЙ ДОХОДНОСТИ НА РЫНКЕ

ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ХАРЬКОВА ЗА 1997-2019 ГГ.

 

14 мая 2020 года

 

Герасименко Виктор Владимирович (кандидат технических наук, старший научный сотрудник, оценщик) в авторской статье излагает результаты анализа доходности на сегменте рынка жилой недвижимости (вторичный рынок квартир) на основе исторических (ретроспективных) данных по рынку города Харькова за последние 22 года. Актуальность проведенной работы заключается в том, что вопрос определения уровня ставок дисконтирования при оценке недвижимости вот уже более 20 лет продолжает оставаться актуальным для оценщиков, инвестиционных аналитиков, разработчиков бизнес-планов инвестиционных проектов и иных участников рынка.

 

 

Viktor-Gerasimenko-Analiz-retrospektivnoy-dokhodnosti-na-rynke-zhiloy-nedvizhimosti-Kharkova

 

 

По словам автора, он вполне отдает себе отчет в том, что ретроспектива не определяет перспективу, однако может служить хорошим ориентиром величин ставок дисконтирования в зависимости от прошлого и ожидаемой конъюнктуры рынка с учетом сделанных в прогнозах посылок и предположений. Автор работы надеется, что изложенные в ней результаты могут быть полезными участникам рынка.

 

Основные выводы:

 

  • ЧОД и цены продаж за исследуемый период находились в прямо пропорциональной зависимости. Темпы роста ЧОД за исследуемый период находились на уровне 51% от темпов роста цен продаж, которые составили 5,8%.

 

  • Доходность инвестирования в жилую недвижимость (квартиры на вторичном рынке) на срок более 1 года (среднее значение 20,7%) была выше доходности инвестирования на срок в 1 год (среднее значение 18,2%). Премия за инвестирование в долларах США на период более года относительно годичного периода составила 2,5%.

 

  • За весь исследуемый период с увеличением длительности периода владения недвижимостью росла и средняя по периодам соответствующей длительности доходность. Максимальное значение средней доходности составило 25,5% при длительностях инвестирования (периодах владения) равным 18 годам.

 

  • Ставка капитализации за исследуемый период имела выраженную тенденцию к снижению вплоть до 2008 года. Ее значение в 2008 году составило 4,7%. После 2008 года значение ставки капитализации колебалось в диапазоне (5,4%...9,2%) при среднем значении 7,3%. За период 2009-2019 гг. вариабельность ставки капитализации по коэффициенту вариации составила 12,9%, что является приемлемым для практического использования метода прямой капитализации.

 

  • Вариабельность ВРМ по коэффициенту вариации за аналогичный период составила 14,5%, что практически сопоставимо с вариабельностью ставки капитализации и, как следствие, является основанием для использования метода ВРМ, как минимум, для предварительной оценки квартир. В указанный послекризисный период значение ВРМ колебалось в диапазоне (10,3…16,1), а среднее составило 10,7.

 

Ознакомиться с полным текстом статьи Виктора Герасименко от 24.04.2020 можно по ссылке «Виктор Герасименко: Анализ ретроспективной доходности на рынке жилой недвижимости Харькова за 1997-2019 гг.».

 

Желаем приятного чтения и новых открытий!