МЕНЮ
ПЕРСПЕКТИВА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

РЕЦЕНЗИРОВАНИЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ:

ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ РЕАЛИИ И МЕЖДУНАРОДНАЯ ПРАКТИКА

 

03 июля 2018 года

 

Согласно положениям Национального стандарта №1 рецензия должна содержать вывод о соответствии отчета требованиям нормативно-правовых актов об оценке имущества, вывод о возможности его использования с указанной в отчете целью, а также общий вывод о достоверности оценки имущества. При этом нужно четко осознавать, что недостоверная оценка и недостоверный результат расчета стоимости, это два разных понятия. Как следствие, в отечественных рецензиях достоверность именно результата оценки не исследуется вообще. Про отечественные реалии и международную практику рецензирования отчетов об оценке далее в материале.

 

 

Степан Максимов

 

 

В Національному стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 за №1440, суть рецензування звітів з оцінки розкривається в розділі «Загальні вимоги до рецензування Звіту про оцінку майна», де наведено підстави для проведення рецензування, структуру рецензії та ознаки, за якими класифікується звіт. Відповідно до Національного стандарту №1 у рецензії, зокрема, повинні зазначатися висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, висновок про можливість його використання із вказаною у звіті метою, а також загальний висновок про достовірність оцінки майна.

 

Зразу ж звернемо увагу, що у вітчизняній рецензії зазначається висновок лише про достовірність оцінки, а не про достовірність результату величини вартості, яка отримана у звіті. Поняття недостовірної оцінки розкрито в Національному стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», і конкретно означає, що «неякісна (недостовірна) оцінка – це оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування». Як випливає звідси, недостовірна оцінка і недостовірний результат, це не одне й те ж. Як наслідок, у вітчизняній рецензії достовірність результату не досліджується (дана проблема знайшла своє відображення у попередніх матеріалах на тему «Висновок про достовірність оцінки майна не є гарантією достовірності результату звіту» та «Ретроспективна оцінка: співставимість результатів ретроспективної оцінки з результатами оцінки, яка була проведена в минулому на ту ж дату»).

 

Відповідно до Національного стандарту №1, рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об’єкта оцінки. Будь-які судження про вартість об’єкта оцінки, виражені у грошовій формі, можуть відображатись рецензентом у формі звіту про оцінку майна, складеному у повній формі відповідно до вимог національних стандартів. Таким чином, для подання рецензентом висновку про вартість об’єкта оцінки, що був предметом розгляду звіту і з’ясування факту достовірності встановленого у звіті результату, необхідним є проведення рецензентом незалежної оцінки майна з усіма виникаючими наслідками.

 

У вітчизняній практиці поняття рецензування звіту з оцінки розкрито у відповідному розділі Національного стандарту №1, який називається «Загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна» (п.п.62-67). Суть рецензування полягає в неупередженому об’єктивному розгляді звіту з оцінки оцінювачем, який не має особистої матеріальної або іншої заінтересованості в результатах цієї оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації оцінювача (рецензента), в межах яких був виконаний звіт. За результатами своєї роботи рецензент готує рецензію у письмовій формі, яку скріплює підписом. При цьому рецензія не повинна містити власного висновку рецензента про вартість об’єкта оцінки, який був оцінений у звіті.

 

Водночас, в міжнародній практиці оцінки також передбачений механізм рецензування звітів з оцінки. Суть рецензування звіту полягає в отриманні судження рецензента про звіт, який виконаний оцінювачем і виражає думку оцінювача про вартість. Зрозуміло, що рецензент повинен мати таку ж кваліфікацію оцінювача, як і оцінювач – виконавець звіту, або ж рецензентом повинен бути авторитетний інститут оцінювачів – експертні ради саморегулівних організацій оцінювачів.

 

 

МІЖНАРОДНІ СТАНДАРТИ ОЦІНКИ

 

Міжнародні стандарти оцінки (МСО) практикують рецензування в ширшому ніж у вітчизняних стандартах з оцінки розумінні, а саме як експертизу оцінки (Valuation Review). Під експертизою в МСО розуміється перевірка роботи оцінювача, яка проводиться рецензентом (іншим оцінювачем). В результаті такої перевірки перевіряється достатність, обґрунтованість, достовірність, коректність, якість інформації, що міститься у звіті, а також перевіряється використовувана методологія, проведений аналіз та використання вихідної інформації, обґрунтованість зроблених допущень та висновків про результат звіту. Експертиза звіту може виражати згоду чи незгоду рецензента з висновком про вартість.

 

В ранніх випусках МСО виділялися наступні види експертизи:

 

  • адміністративна експертиза (Administrative (Сompliance) Review);

 

  • кабінетна (настільна) експертиза (Desk Review);

 

  • польова експертиза (Field Review);

 

  • методична (технічна) експертиза (Techical Review).

 

Перелік питань, які виносилися на кожну з перерахованих видів експертиз було подано в Додатку. Проте, в діючих МСО 2017 такі види експертиз вже не вказуються.

 

МСО 103 «Складання звіту» містить п.40 «Звіти про експертизу» (Valuation Review reports), де відображено наступне:

 

40.1. В тому випадку, коли звіт складено за результатами експертизи оцінки, в такому звіті повинно бути вказано як мінімум, наступне:

 

(а) об’єм проведеного аналізу, включаючи елементи, вказані в пункті 20.3 МСО 101 «Завдання на оцінку» в тій мірі, в якій кожний з них був застосований в завданні;

 

(в) рецензований звіт про оцінку та вихідні дані, а також допущення, на яких базувалась оцінка;

 

(с) висновки експерта (рецензента) з аналізу звіту, включаючи обґрунтування вартості;

 

(d) дата складання звіту (з експертизи).

 

40.2. Деякі з вищевказаних вимог можуть бути безпосередньо включені у звіт або враховані у звіті з посиланням на інші документи (наприклад, листи-погодження на надання послуг, документи, які пов’язані з завданням на експертизу, внутрішні політики та процедури).

 

Отже, діючі МСО 2017 вказують лише на те, що обов’язково повинно бути відображено у Звіті про експертизу, а все інше вказується в завданні на проведення експертизи звіту.

 

Глосарій МСО 2017 деяким чином роз’яснює суть експертизи звіту через поняття «експерт» (Valuation Reviewer), значення якого дано в п.20.12 Глосарію: «Експерт – це професійний оцінювач, який перевіряє роботу іншого оцінювача. При здійсненні перевірки (експертизи) результатів оцінки такий спеціаліст може виконувати певні процедури оцінки та/або висловлювати думку про вартість».

 

Отже, діючі МСО 2017 вказують лише на те, хто такий експерт, що входить до його компетенції і що обов’язково повинно бути відображено у Звіті про експертизу. Конкретні питання, на які повинен дати відповіді експерт вказують у завданні на проведення експертизи звіту. При цьому в такому завданні може міститись і вимога щодо перевірки достовірності результату звіту.

 

 

ЄВРОПЕЙСЬКІ СТАНДАРТИ ОЦІНКИ

 

В Європейських стандартах оцінки (ЄСО 2016) в стандарті ЄСО 4 «Процес оцінки» є пункт 7 «Рецензування оцінок», де вказуються обставини, коли виникає потреба в рецензуванні оцінки (звіту) оцінювачем (рецензентом), що виконана іншим оцінювачем (п.7.1). Така потреба, як роз’яснено в п.7.2, може бути у випадках:

 

  • коли оцінка-рецензія потрібна для підтвердження оцінки, що виконана внутрішнім оцінювачем;

 

  • коли оцінювач намагається координувати роботу команд незалежних оцінювачів;

 

  • коли за рахунок оцінки репрезентативної вибірки об’єктів майна забезпечується перевірка сукупної точності рецензованої оцінки.

 

Завдання оцінювачів-рецензентів, як сказано в п.7.3, можуть бути різними – від коментарів відносно дотримання стандартів оцінки і загальної оціночної методології, аж до детального аналізу проведеної оцінки, де можуть бути зроблені висновки щодо достовірності оцінки (п.7.5).

 

Вимоги до оцінювача-рецензента і до самої процедури проведення рецензування наведені в п.7.6 ЄСО 4, де розкривається суть рецензії в розумінні Європейських стандартів оцінки. По тексту ЄСО «оцінювач-рецензент повинен володіти знанням (принаймні) всіх фактів і інформації, що були відомі на дату оцінки і на що покладався оцінювач, який виконав звіт (перший оцінювач). Як і у випадку першої оцінки, рецензія буде більш обґрунтованою, якщо рецензент проведе особистий огляд об’єкта і зробить всі необхідні запити. Якщо він не володіє всім об’ємом такої інформації, то, хоч його судження можуть бути і корисними замовнику, всякі наявні обмеження при цьому повинні бути вказані в рецензії, а сформульовані твердження не повинні розповсюджуватись в подальшому (крім випадків, коли це вимагається при врегульовані спору). Критичні коментарі, які не обґрунтовані належним чином, можуть стати наклепом».

 

Отже, і в Європейських стандартах оцінки поняття рецензування звіту включає не тільки критичний погляд оцінювача-рецензента на використану у звіті методологію та на дотримання вимог стандартів оцінки, а й можливість робити власний висновок щодо достовірності результату звіту. А у випадках, вказаних замовником рецензії, рецензія може містити величину вартості об’єкта оцінки, що досліджувався у звіті.

 

 

ПРОФЕСІЙНІ СТАНДАРТИ ОЦІНКИ RICS

 

В Професійних стандартах оцінки RICS 2017 (RICS Valuation – Global Standards 2017), які діють з 01.07.2017, в другому стандарті з професійних послуг RICS під назвою PS2 «Етика, компетентність, об’єктивність та розкриття інформації» є п.6 «Рецензування оцінки, яка проведена іншим оцінювачем», де безпосередньо роз’яснюється суть рецензування за стандартами RICS.

 

Пункт 6.2 регламентує, що «важливо провести чітку різницю між критичною перевіркою оцінки, аудитом оцінки та незалежною оцінкою майна, активу чи зобов’язання», які були об’єктами оцінки іншого оцінювача. В п.6.3 наголошується, що «при проведенні рецензування, член RICS повинен, з посиланням на факти та обставини, які мали місце на дату оцінки та мали відношення до об’єкта оцінки:

 

  • висловити свою думку відносно того чи належним чином виконано аналіз у звіті;

 

  • розглянути питання щодо переконливості міркувань та висновків оцінювача – виконавця звіту;

 

  • встановити чи відповідає звіт пред’явленим вимогам і чи не вводить він в оману».

 

Як застереження в п.6.5 наголошується, що «член RICS не повинен проводити критичну перевірку оцінки, яка виконана іншим оцінювачем, якщо він не володіє всіма фактами і відомостями, на які спирався перший оцінювач».

 

Отже, і стандарти RICS 2017, складовою частиною яких є Міжнародні стандарти оцінки 2017, наслідуючи МСО 2017 розглядають рецензування як критичний аналіз звіту з оцінки на предмет дотримання вимог стандартів і застосованої методології проведення оцінки і як, в разі завдання на проведення рецензування, висловлення власної думки рецензента щодо достовірності оцінки, при цьому він (рецензент) повинен надати міркування та висновки разом з причинами можливих розбіжностей вартості.

 

 

ЄДИНІ СТАНДАРТИ ПРОФЕСІЙНОЇ ОЦІНОЧНОЇ ПРАКТИКИ

 

Найбільш широко і детально поняття рецензування звіту розкрито в Єдиних Стандартах Професійної Оціночної Практики 2018-2019 (Uniform Standards of Professional Appraisals Practice, USPAP 2018), які вступили в силу з 01.01.2018 і діятимуть до 31.12.2019.

 

В USPAP 2018-2019 є два спеціальні стандарти (п.п.777-1035):

 

  • Стандарт 3. Рецензування звіту, порядок проведення (Appraisal Review, Development),

 

  • Стандарт 4. Рецензування звіту, складання рецензії (Appraisal Review,Reporting),

 

а також відповіді на питання, що задаються найчастіше стосовно порядку проведення рецензування та оформлення результатів, які містяться в спеціальному розділі стандартів USPAP – Frequently Asked Questions 2018-2019 (п.п.305-329).

 

В Стандарті 3 вказується, що даний стандарт направлений на формулювання основоположних правил для надання виваженого судження оцінювачем-рецензентом про якість звіту з оцінки, яка проведена іншим оцінювачем. В цьому стандарті термін «рецензент» (reviewеr) відноситься до оцінювача, який рецензує звіт і надає на нього рецензію (Appraisal Review).

 

Метою рецензування є встановлення достовірності результату проведеної оцінки для потенційних користувачів, а також відповідності звіту вимогам USPAP, завданню клієнта на оцінку та нормам регулювання оцінки. В рецензії може бути встановлено судження рецензента стосовно вартості об’єкта оцінки, що оцінювався у звіті, паралельно з висновком щодо якості проведеної оцінки. Що стосується якості звіту, то рецензент повинен зробити висновок в рецензії щодо повноти, точності, адекватності, релевантності та обґрунтованості проведеного аналізу у звіті та відповідності звіту діючому законодавству та нормам регулювання, а також вимогам, які висунуті потенційним користувачем (замовником).

 

При наданні свого власного судження стосовно вартості об’єкта оцінки, що оцінювався у звіті, рецензент не повинен повторювати всі ті ж кроки і обчислення, які робив оцінювач – виконавець звіту. Рецензент всі ті факти і інформацію, що не заслуговують довіри може не приймати до уваги, а застосовувати процес проведення відповідно до норм стандартів USPAP.

 

В Стандарті 4 вказується структура та зміст рецензії на звіт. Вид, формат та стиль рецензії залежить від завдання на проведення рецензування, але як мінімум рецензія повинна містити перелік, що подано в правилі Стандарту 4-2.

 

До рецензії рецензент може включити і своє власне судження про вартість чи виразити свою думку про отриману у звіті вартість без виконання окремого звіту. Однак, дані і проведений аналіз, що використані рецензентом, повинні відповідати вимогам стандартів USPAP.

 

Кожна письмова рецензія повинна містити підписану заяву (сертифікат) рецензента, форма якої подана в правилах Стандарту 4-3.

 

В спеціальному розділі стандартів USPAP, який названо «Frequently Asked Questions», розглядаються різні аспекти рецензування і пов’язані з практикою проведення рецензування. Серед інших відповідей у цьому розділі вказано, що рецензент не може використовувати інформацію, яка не була відомою оцінювачу – виконавцю звіту, коли рецензент робить судження про якість звіту. Тут ще раз підкреслено, що в разі незгоди рецензента з визначеною у звіті вартістю, рецензент може визначити самостійно вартість, дотримуючись положень стандартів USPAP. Крім того, у відповіді на запитання, чи може оцінювач рецензувати рецензію, що виконана іншим оцінювачем, сказано, що так, він може рецензувати, адже рецензування – це є дія чи процес, які направлені на висловлення, судження рецензента про якість роботи іншого оцінювача.

 

У відповідях також вказано, що рецензент може обмежитись критичним розглядом не всієї оцінки, а якоїсь її частини, зокрема, правильності застосування якогось підходу (витратного, порівняльного, дохідного) чи достовірності оцінки не всього переліку майна, а якоїсь його частини.

 

Там же, як відповідь роз’яснено, що відстоювання своєї оцінки, на яку є негативна рецензія можливе і робиться це у вигляді власної рецензії на зроблену рецензію з дотриманням Стандартів 3 і 4 з рецензування.

 

Підводячи підсумки можна сказати, що згідно зі Стандартами USPAP 2018 рецензування звіту з оцінки передбачає:

 

1. Рецензію з висновком про якісь звіту, в якій стверджується дотримання (чи недотримання) положень стандартів USPAP та норм регулювання оцінки.

 

2. Рецензію, яка по своїй суті є експертизою звіту, щодо достовірності величини вартості, яка отримана у звіті.

 

3. Рецензію, яка є своєрідним звітом з оцінки з дотриманням всіх вимог стандартів USPAP, в якій визначається величина вартості, що відрізняється від значення, яке отримане у звіті, що підлягає рецензуванню.

 

4. Рецензія на рецензію, яка виконана на звіт з оцінки, яка по своїй суті є запереченням першої рецензії і є своєрідним підтвердженням результату звіту або його запереченням.

 

 

Степан Максимов