МЕНЮ
АСО БАЗА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

РЕТРОСПЕКТИВНАЯ ОЦЕНКА: СОПОСТАВИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ РЕТРОСПЕКТИВНОЙ ОЦЕНКИ

С РЕЗУЛЬТАТАМИ ОЦЕНКИ, ПРОВЕДЕННОЙ В ПРОШЛОМ НА ТУ ЖЕ ДАТУ

 

28 июля 2017 года

 

Ретроспективная оценка – это оценка объекта, которая выполнена субъектом оценочной деятельности на ту же дату оценки, что и оценка этого объекта, выполненная другим субъектом оценочной деятельности, но когда дата завершения составления отчета по оценке объекта существенно отличается во времени от даты оценки. Возникает вопрос – если результаты ретроспективной оценки будут отличаться от результатов предварительно проведенной оценки, то что это значит? Какой результат оценки считать более достоверным, предыдущей или ретроспективной?

 

 

Retrospektyvna-otsinka-spivstavymist-rezultativ

 

 

Словосполучення «ретроспективна оцінка» є своєрідним сленгом, оскільки означає, що оцінка проводилась на дату оцінки, що є «давньою» по відношенню до дати її призначення і до дати складання (завершення) звіту з оцінки. Саме поняття «давньої» дати оцінки є повністю невизначеним – це рік, роки чи більший термін. Більше того, слід підкреслити, що всяка вартісна оцінка проводиться на певну дату оцінки, яка може бути будь-якою в минулому відносно дати завершення звіту. Через це, коли вживається поняття «ретроспективна оцінка», то завжди слід розкривати його суть.

 

Найбільш поширеним тлумаченням такого словосполучення є наступне: ретроспективна оцінка – це оцінка на ту ж дату, на яку вже була проведена раніше інша оцінка, а дата завершення ретроспективної оцінки суттєво відрізняється в часі від дати завершення попередньої оцінки, принаймні на рік і більше, або коли термін дії попередньої оцінки вже сплив.

 

Певним еквівалентом терміну «ретроспективна оцінка» є термін «повторна оцінка», який визначено в Методиці оцінки майна (затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 за №1891) так: «повторна оцінка – оцінка об’єкта, яка проводиться суб’єктом оціночної діяльності за результатами рецензування звіту про оцінку (акта оцінки) цього об’єкта станом на дату, на яку проводилася оцінка цього об’єкта іншим суб’єктом оціночної діяльності, звіт (акт) про яку підлягав рецензуванню».

 

З наведеного означення видно, що, якщо на попередньо виконаний звіт з оцінки є рецензія, то всяка ретроспективна оцінка, яка виконана іншим суб’єктом оціночної діяльності ніж попередня оцінка, є повторною оцінкою.

 

В подальшому термін «ретроспективна оцінка» розуміємо так: ретроспективна оцінка – це оцінка об’єкта, яка виконана суб’єктом оціночної діяльності на ту ж саму дату оцінки, що й оцінка цього об’єкта виконана іншим суб’єктом оціночної діяльності, але коли дата завершення складання звіту з оцінки об’єкта суттєво відрізняється в часі від дати оцінки.

 

Отже основною ознакою ретроспективної оцінки є таке:

 

  • Часовий відрізок від дати оцінки до дати завершення складання звіту є чималим – принаймні рік і більше.

 

  • Оцінка проводиться на ту ж дату оцінки, на яку вже проводилась оцінка цього об’єкта.

 

  • Оцінку об’єкта виконує інший суб’єкт оціночної діяльності ніж той, що виконав оцінку цього ж об’єкта раніше (набагато раніше).

 

Яка ж роль ретроспективної оцінки, і для чого вона проводиться? З самого визначення ретроспективної оцінки випливає, що мета проведення такої оцінки полягає у співставленні результатів оцінки з результатами, які були отримані в минулому іншим суб’єктом оціночної діяльності на ту ж дату оцінки, на яку проводиться ретроспективна оцінка.

 

Виникає питання – якщо результати ретроспективної оцінки будуть відрізнятись від результатів попередньо проведеної оцінки, то що це означає? Який результат оцінки вважати більш достовірним, попередньої чи ретроспективної?

 

Відразу ж зауважимо, що під достовірністю результату слід розуміти безсумнівну впевненість в правильності визначення величини вартості (вказаної у звіті). Через це більш (менш) достовірний результат означає більшу (меншу) впевненість у правильності результату.

 

Підкреслимо, що в Національному стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» є поняття «недостовірна оцінка», яка є ключовим при класифікації звіту з оцінки за результатами рецензування. Однак це поняття не є еквівалентним поняттю «недостовірний результат».

 

Дійсно, згідно з Національним стандартом №1 неякісна (недостовірна) оцінка – це оцінка проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування.

 

Таким чином, висновок рецензента про недостовірність оцінки не означає, що й результат оцінки є недостовірним, результат може бути і достовірним при недостовірній оцінці.

 

Оскільки ретроспективна оцінка проводиться з метою підтвердження чи не підтвердження достовірності величини вартості, що визначена в результаті проведення попередньої оцінки іншим суб’єктом оціночної діяльності, то виникає природнє питання, а чи можна співставити результати цих двох оцінок з метою отримання висновку про достовірність результату котроїсь з них? Відповідь очевидна – НІ.

 

Всяка ретроспективна оцінка базується на вихідній інформації, допущеннях та обмеженнях, що враховуються в процесі її проведення суб’єктом оціночної діяльності і є суб’єктивним судженням цього суб’єкта щодо визначеної у звіті вартості. Суб’єктивне судження базується, в першу чергу, на тій вихідній інформації, якою володіє оцінювач, який здійснює ретроспективну оцінку, адже відповідно до п.52 Національного стандарту №1 «оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки».

 

Слід зазначити, що й при застосуванні дохідного підходу п.43 Національного стандарту №1 наголошує, що «інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об’єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об’єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш  ефективного  використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання».

 

При проведенні ретроспективної оцінки інформаційні джерела, пов’язані з об’єктом оцінки, вже не ті, що були при виконанні попередньої (первісної) оцінки. Більше того, оскільки в Україні при застосуванні порівняльного підходу за основу беруться не угоди щодо подібного майна, а умови пропонування щодо укладення таких угод (ціни пропонування об’єктів порівняння), то при проведенні ретроспективної оцінки більша частина інформації про ціни пропонування, які були наявні і доступні на дату оцінки при виконанні первісної оцінки, просто відсутня. Про який аналіз всіх інформаційних джерел, пов’язаних з об’єктом оцінки, може іти мова, якщо на час проведення ретроспективної оцінки відсутня більшість інформації, яка була доступна для виконавців первісної оцінки? Те ж саме можна стверджувати і у разі застосування дохідного підходу – інформація про орендні ставки для подібних об’єктів при проведенні ретроспективної оцінки дуже обмежена в порівнянні з часом проведення попередньої (первісної) оцінки.

 

Таким чином, у звіті з ретроспективної оцінки повинен зазначатися негативний вплив факту неповноти інформації про об’єкт оцінки на результати оцінки. Це вимагається Національним стандартом №1. Але якщо відсутність більшої частини даних про ціни пропонування об’єктів порівняння свідчить про негативний вплив на результат оцінки, то про яку достовірність результату звіту з ретроспективної оцінки можна стверджувати?

 

Можна лише говорити, що є інший, доволі дискусійний результат, який відрізняється від результату попередньої оцінки, але, як зазначено вище, на результат оцінки негативно вплинув факт обмеженості інформації про об’єкт оцінки.

 

Більше того, ретроспективна оцінка в більшості випадків проводиться без огляду (а якщо навіть огляд і проводиться, то це вже не той об’єкт, який був представлений до огляду при проведенні первісної оцінки), а значить оцінювач при проведенні ретроспективної оцінки не в змозі проаналізувати технічні та інші характеристики об’єкта оцінки, що було можливим при первісній оцінці. Отже, при проведенні ретроспективної оцінки просто неможливо виконати повністю не тільки вимоги п.52, а й вимоги п.53 Національного стандарту №1: «Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:

 

  • зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об’єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об’єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об’єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання);

 

  • проаналізувати існуючий стан використання об’єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання;

 

  • зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту;

 

  • визначити правові обмеження щодо об’єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об’єкта оцінки».

 

Підводячи підсумки, можна стверджувати наступне:

 

  • жодний результат ретроспективної оцінки не є більш достовірним ніж результат первісної оцінки, а може навіть навпаки – менш достовірний, оскільки на результат ретроспективної оцінки негативно впливає відсутність всієї інформації, яка була доступною при проведенні попередньої оцінки;

 

  • різниця значень вартостей ретроспективної та первісної оцінок ніяким чином не підтверджує факт заниження чи завищення вартості в результаті проведення первісної оцінки, оскільки є недовіра до значення вартості, яка отримана в результаті ретроспективної оцінки, через обмеженість при її виконанні всіх інформаційних джерел, пов’язаних з об’єктом оцінки.

 

 

Степан Максимов